недоліком, так і надлишком якісних характеристик будівлі.
Якщо фізичний і певною мірою функціональний знос можна усунути шляхом реконструкції або модернізації будівлі, то знос зовнішнього впливу в більшості випадків неустраним.
Зовнішній (економічний) знос - це поті?? я у вартості, обумовлена ??впливом зовнішніх факторів. Економічний знос може бути викликаний цілим рядом причин, таких як загальноекономічні, внутрішньогалузеві, правові зміни або зміни, стосується законодавства, муніципальним постановам, зонуванню і адміністративним розпорядженням.
Основними факторами зовнішнього зносу в Росії є загальний стан в економіці, яке в окремих регіонах посилюється місцевими факторами, наявність дискриминирующего законодавства для окремих видів підприємницької діяльності, штрафи за забруднення навколишнього середовища.
Існують два підходи до оцінки зовнішнього зносу - порівняння продажів аналогічних об'єктів при стабільних і змінених зовнішніх умовах і капіталізація втрат у доході, що відноситься до зміни зовнішніх умов. Після визначення сукупного накопиченого зносу оцінювач для одержання підсумкової вартості об'єкта нерухомості додає до ринкової вартості земельної ділянки різницю повної відновної вартості об'єкта і накопиченого зносу.
Витратний підхід застосуємо до оцінки практично будь-яких об'єктів нерухомості. Однак не у всіх випадках таке застосування виправдано (наприклад, оцінка доходопріносящіх нерухомості).
Найбільш поширеною областю застосування витратного підходу є оцінка об'єктів на пасивних або малоактивних секторах ринку нерухомості. Перевага застосування витратного підходу в даному випадку пов'язано з тим, що недостатність або недостовірність інформації про відбулися угодах з купівлі-продажу об'єктів-аналогів у ряді випадків обмежує можливість використання інших підходів до оцінки.
Витратний підхід застосовують також при техніко-економічному обґрунтуванні нового будівництва, при оцінці ринкової вартості об'єктів незавершеного будівництва і реконструйованих об'єктів. У цьому випадків витратний підхід дозволяє оцінити ефективність інвестиційного проекту.
Використовуючи поєднання витратного і дохідного підходу, а саме порівнюючи витрати на будівництво об'єкта з отриманим від нього доходом, оцінювач робить висновок про найкращий і найбільш ефективному використанні земельної ділянки, що відноситься до об'єкта оцінки. Для відображення результатів оцінки у фінансовій звітності підприємства (переоцінка основних фондів) оцінювачі на підставі Положення з бухгалтерського обліку (ПБО 6-97) Облік основних засобів визначають вартість об'єкта оцінки витратним підходом.
Постійно розширюється сферою застосування витратного підходу виступає ринок страхових послуг. В даному випадку перевагу цьому підходу віддається тому, що страхова сума, сума страхового внеску і страхового відшкодування визначаються виходячи з витрат страхувальника витратним підходом.
Порівняльний (ринковий) підхід до оцінки нерухомості характеризується аналізом ринкових продажів об'єктів, аналогічних і схожих з оцінюваним. Для того щоб цей підхід був застосований до конкретної ситуації, необхідно володіти великим обсягом накопичених і достовірних статистичних даних про продажі порівнянних об'єктів нерухомості, що можливо тільки за умови високої розвиненості ринку нерухомості.
У російських умовах для оцінки об'єктів ринковим методом доводиться використовувати будь-які наявні відомості про минулі угодах по об'єктах, так як проблема пошуку інформації для даного методу ускладнюється її закритістю.
При оцінці вартості банку суть даного підходу полягає в тому, що курс акцій банку відображає ринкову привабливість цього банку як об'єкта придбання та інвестування. Показник ринкової привабливості звичайно розраховується за відкритим акціонерним товариствам, акції яких котируються на фондових біржах. Для того щоб визначити показник ринкової привабливості банку, що випустив тільки звичайні акції, необхідно розділити прибуток після оподаткування за минулий рік на число акцій, що перебувають в обігу на кінець цього року. Отриманий показник є доходом на одну акцію. Потім ринкова продажна ціна акцій на будь-яку довільно обрану дату співвідноситься з отриманим результатом - доходом в розрахунку на одну акцію, в результаті чого визначається показник ринкової привабливості. Для російської практики даний підхід в даний час практично неможливо використовувати на практиці, бо акції російських комерційних банків, за винятком Ощадбанку, на фондових біржах не котируються. Тим не менш, завдання прогнозування курсової вартості акцій банків після злиттів залишається актуальною.
Ринок оренди на відміну від ринку продажів є найбі...
