br />
, де
- вартість об'єкта оцінки;
- вартість земельної ділянки;
- вартість нового будівництва;
- знос, тобто кількісна оцінка відмінності вартості об'єкта оцінки від вартості відтворення.
Вартість нового будівництва поліпшень в залежності від типу об'єкта оцінки та умов може виступати у вигляді повної вартості відтворення або повної вартості заміщення.
Вартість нового будівництва визначається як сума прямих витрат, безпосередньо пов'язаних зі зведенням об'єкта, непрямих витрат на процеси, опосередковано беруть участь у будівництві, і прибутку підприємця (інвестора).
Під накопиченим зносом розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням або комбінацією цих факторів.
9.2.2 Оцінка вартості земельної ділянки
На сьогоднішній день можна виділити три найбільш поширених і часто зустрічаються права на земельні ділянки:
право оренди;
право власності;
право постійного (безстрокового) користування.
Право оренди землі . Права орендаря в кожному конкретному випадку залежать від положень договору оренди.
Право власності . Цими правами на сьогоднішній день володіє лише незначне число комерційних організацій.
Замовник користується земельними ділянками, як на правах оренди, так і на правах безстрокового (постійного) користування. У теж час, згідно із законодавством, виключним правом отримання земельних ділянок у власність або оренду із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, за наявності планувальної документації володіють юридичні особи, які мають у власності будівлі, будівлі, споруди, розташовані на земельних ділянках, що знаходяться в державній або муніципальній власності.
Постійне (безстрокове) користування. Згідно з п. 2, статті 3 Федерального закону «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації», юридичні особи, (за винятком зазначених у пункті 1 статті 20 Земельного кодексу Російської Федерації) зобов'язані переоформити надане їм право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками на право оренди або придбати земельні ділянки у власність за своїм бажанням до 01.01.2010 р відповідно до правил статті 36 Земельного кодексу. Федеральним законом від 27.12.2005 р №137-ФЗ термін переоформлення продовжений до 01.01.2010 р Ринкова вартість права оренди земельної ділянки визначається виходячи з найбільш ефективного використання орендарем земельної ділянки, що є практично і фінансово здійсненним, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства та в результаті якого розрахункова величина вартості права оренди земельної ділянки буде максимальною (принцип найбільш ефективного використання).
ринкові?? я вартість права оренди земельної ділянки визначається виходячи з принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, зміни, зовнішнього впливу, викладених у розділі II Методичних рекомендацій з визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 №568-р. Вартість земельної ділянки визначалася в даному звіті методом порівняння продажів.
9.2.3 Оцінка вартості права оренди земельної ділянки методом порівняння продажів
Метод порівняння продажів грунтується на передумові, що раціональний покупець за виставлений на продаж земельну ділянку заплатить не більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за площею і місцеположенням ділянку землі. Тому ціни, нещодавно сплачені за зіставні об'єкти, відображають ринкову вартість оцінюваного ділянки землі.
При застосуванні методу порівняння продажів ринкові дані аналізуються з погляду порівнянності та відповідності оцінюваної власності. Як правило, не можна знайти точно такий же проданий об'єкт, тому в дані про порівнянної продажу необхідно вносити коригування, щоб усунути відмінності між проданим і оцінюваним об'єктом. Слід підкреслити, що коригуються дані по порівнювати, а не по оцінюваному об'єкту.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
Формування вибірки об'єктів-аналогів
Визначення елементів порівняння.
Визначення по кожному елементу порівняння ступеня відмінності кожного-аналога від об'єкта оцінки.
Визначення коригувань по кожному з елементів.
Коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки як середньозваженого значення скоригованих цін аналогів.
