ому методу вагового коефіцієнта. Сума вагових коефіцієнтів повинна дорівнювати одиниці. Вагові коефіцієнти можуть розраховуватися експертним методом, математичними або статистичними методами, методом ієрархій, методом дерева цілей та ін.
. 3 Аналіз оцінки державного майна на прикладі звітів про ринкову вартість об'єктів
. 3.1 Аналіз оцінки на прикладі звіту про ринкову вартість ізольованого приміщення у м Бресті
Розглянемо практику ринкової оцінки державного майна на прикладі оцінки об'єкта нерухомості - ізольованого приміщення, розташованого в м Бресті. Виконавець оцінки - РУП «А», дата висновку про оцінку 24.07.2008. Мета оцінки - для продажу.
Об'єкт оцінки являє собою двоповерхову ізольоване приміщення з цегляними стінами (оштукатуреними зовні), на бетонному фундаменті, із залізобетонними перекриттями, поєднаної рулонної покрівлею. Загальна площа - 1240,3 кв. м.
Для оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості застосовувалися три стандартні методу оцінки: витратний, дохідний та порівняльний.
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості витратним методом проводився шляхом підсумовування вартості ділянки землі (місця розташування), вартості поліпшень (прямих витрат на будівництво), підприємницького прибутку, непрямих витрат, зовнішнього подорожчання за мінусом накопиченого зносу.
Джерелом відомостей про об'єкт оцінки, використовуючи які оцінювач визначає фізичні характеристики об'єкта оцінки (місце розташування, матеріал стін, площа, рік побудови, поверховість, наявність благоустрою), є технічні паспорти та матеріали інвентарних справ РУП «Брестське агентство з державної реєстрації та земельного кадастру ».
Відповідно до кадастрової оцінкою земель м Бреста оцінюване приміщення розташоване на земельній ділянці, яка знаходиться в 135 оціночної зоні. Вартість 1 кв. м в суспільній зоні - 174,68 дол. США. Зіставляючи дані по капітальних будовам, розташованим на земельній ділянці, оцінювач прийшов до висновку, що площа умовного земельної ділянки визначається за площею забудови оцінюваного ізольованого приміщення, розташованого на даній земельній ділянці і складає 851 кв.м.
Вартість земельної ділянки (місця розташування) для оцінюваного об'єкту склала 314 549 071 руб.
Для визначення первісної вартості об'єкта оцінки були використані дані збірника укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд. Розрахунки первісної вартості та вартості заміщення наведено в табл. 2.1 і в табл. 2.2 (відповідно).
Таблиця 2.1 Визначення первісної вартості об'єктів-аналогів у цінах 1969
НаіменованіеОб'ем, куб. м№ СБ-табл.Стоімость 1 куб. м, руб.ПоправкіСтоімость з поправками, руб.Первоначальная вартість, руб.Ізолірованное помещеніе6179,028-3529,41,0029,4181663
Таблиця 2.2 Визначення вартості заміщення станом на 01.07.2008
НаіменованіеПервоначальная вартість у цінах 1969 р руб.Коеффіціент на 01.01.1991 * К смр на 01.07.2008КнСтоімость заміщення, руб.Ізолірованное помещеніе1816632,352241728,81,1812594720
2.35224=1.20 х 0.99 х 1.98,
де 1,20- індекс за постановою Гостроя № 194 від 11.05.1983;
, 99 - територіальний коефіцієнт;
, 98 - галузевий індекс згідно з постановою Радміну БССР № 18 від 17.01.1991.
При розрахунку вартості ізольованого приміщення вартість відновлення розраховувалася з урахуванням коефіцієнта науково-технічного прогресу: КНТП=(1 + 0,02) 38=2,12229879.
Вартість відновлення склала 1724568793 руб. (812594720 руб. Х 2,12229879=1724568793 руб.).
При визначенні фізичного зносу був використаний метод середньозваженого зносу, при якому фізичний знос визначається по фактичному стану конструктивних елементів з урахуванням їх питомої ваги у вартості об'єкта в цілому. Величина фізичного зносу склала 21%, в грошовому виразі - 362159447 руб.
Величина зносу зовнішнього не розраховувалася, тому оцінювачем не було виявлено факторів, що викликають зовнішній знос об'єкта оцінки.
Для визначення величини непрямих витрат були використані прейскуранти РУП «Брестське агентство з державної реєстрації та земельного кадастру» на роботи з проведення технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості, а також дані УП «Проектний інститут Брестгіпрозем» про вартість послуг на створення землевпорядної справи.
Непрямі витрати визначені в сумі 4127000 крб., у тому числі витрати на створення землевпорядної справи - 2200000 руб., на державну реєстрацію - 77000 руб., на технічну інвентари...
