елефонні системи, охоронно-пожежна система.
4. АНАЛІЗ найкращого і найбільш ефективного ВИКОРИСТАННЯ
Під найкращим використанням об'єкта розуміють найбільш ймовірне його використання, що є фізично можливим, розумно виправданим, юридично законним, здійсненним з фінансової точки зору і в результаті якого ринкова вартість об'єкта буде максимальною.
Для визначення найкращого і найбільш ефективного використання оцінюваного об'єкта були враховані чотири основні критерії:
Юридична правомочність: розгляд лише тих способів, які дозволені законодавчими актами.
Фізична можливість: розгляд фізично реальних в даному місці способів використання.
Економічна прийнятність: розгляд того, яке фізично можливе і юридично правомочна використання буде давати прийнятний дохід власнику.
Максимальна ефективність: розгляд того, яка з економічно прийнятних використань буде приносити максимально чистий дохід або максимальну поточну вартість.
З урахуванням розташування об'єкта оцінки, конструктивних та архітектурно-планувальних рішень будівель, а також беручи до уваги всі перераховані вище критерії, оцінювачі прийшли до висновку, що найкращим і найбільш ефективним використанням оцінюваного об'єкта за адресою: м Мурманськ вулиця Карла Лібкнехта будинок 13 є використання в якості виробничо - складських та адміністративних будівель з поточним використанням приміщень в якості офісного та складського призначення.
5. ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ
Визначення ринкової вартості здійснюється з урахуванням усіх факторів, що істотно впливають як на ринок оцінюваних видів майна в цілому, так і безпосередньо на цінність розглянутої власності. При оцінці застосовуються загальні для всіх видів майна підходи: витратний, порівняльний, дохідний.
Застосування трьох підходів призводить до отримання різних величин вартості. Після аналізу результатів, отриманих різними підходами, встановлюється ринкова вартість майна.
Застосування трьох підходів призводить до отримання різних величин вартості. Після аналізу результатів, отриманих різними підходами, встановлюється ринкова вартість майна.
Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу.
Грунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості, виходячи з того, що інвестор, виявляючи належну розважливість, не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж та, в яку обійдеться відтворення відповідного майна. Даний підхід до оцінки призведе до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Заснований на принципі заміщення, тобто передбачається, що раціональний покупець не заплатить за конкретну власність більше, ніж обійдеться придбання іншої подібної власності, що володіє такою ж корисністю.
Підхід включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах оцінки, схожих з оцінюваним. Ціни на об'єкти-аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування ціни можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта.
Дохідний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість майна безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які воно принесе. Наведена до поточної вартості сума майбутніх доходів служить орієнтиром того, яку суму готовий заплатити за оцінюване майно потенційний інвестор.
Існує два методи перерахунку чистого доходу в поточну вартість: метод капіталізації грошового потоку і метод дисконтування майбутніх грошових потоків.
Метод капіталізації грошового потоку використовується, коли є достатньо даних для визначення нормалізованого поточного грошового потоку, поточний грошовий потік приблизно дорівнює майбутнім грошовим потокам, очікувані темпи зростання помірні, передбачувані і приблизно рівні , грошовий потік досить значна позитивна величина.
Метод дисконтованих <...
