величину вартості зі значеннями параметрів (факторів вартості), що істотно впливають на результат оцінки, тобто
СТ=F (ФС1, ФС2, ..., ФСn).
У модель включаються тільки важливі (істотні) чинники, інакше вона виявляється не достатньо адекватною або надлишково складною. Відзначимо, що кількість факторів вартості завжди звичайно. У практиці оцінки модель вартості являє собою не рівняння, а алгоритм, виконаний в середовищі електронних таблиць.
Завдання оцінки ступеня суттєвості фактора вартості вирішує процедура аналізу чутливості, яка показує як змінюється результат оцінки при зміні значення факторів вартості в межах розумного діапазону його значень.
Таким чином, другий етап експертизи закінчується формулюванням моделі вартості, реалізованої у звіті про оцінку, або її близького аналога. «Завдання вирішена, якщо побудована адекватна модель об'єкта».
Експерт повинен ретельно вивчити і відтворити модель вартості як сукупність підходів і методів, обраних оцінювачем. Якщо при цьому виявлені логічні або математичні помилки, вони повинні бути відзначені в експертному висновку. При цьому необхідно вказати ступінь впливу цих помилок на результат оцінки, тому помилки, які не впливають на результат істотно, не можуть бути підставою для формулювання негативного експертного висновку.
Істотним пропонується вважати вплив в діапазоні ± 20% від величини вартості. Ця величина діапазону отримана як результат аналізу:
) Ст. 40 Податкового кодексу РФ
) Принцип Парето або правило 80/20
Третім кроком експертизи є верифікація алгоритму (моделі) оцінки шляхом відтворення розрахунків оцінювача. Для цього в модель вартості підставляються параметри (властивості) об'єкта оцінки і розраховується вартість об'єкта, тобто
СТО=F (ФС1О, ФС2О, ..., ФСnо).
Експерт з допомогою описаної моделі визначає діапазон вартості і перевіряє присутність результату оцінки в цьому діапазоні.
З метою верифікації моделі експерт може виробляти її спрощення, якщо вони не впливають істотно на результат. Так замість дисконтування грошового потоку можна використовувати модель постійного потоку, якщо зміни ДП незначні.
Деякі рекомендації по формулюванню діапазону вартості.
У рамках порівняльного підходу діапазону розрахувати мінімальне, максимальне, середнє і медіанне значення цін об'єктів-аналогів. Діапазоном можуть служити екстремальні значення, якщо якість аналогів і об'єкта оцінки близькі. Якщо якість об'єкта оцінки вище середнього, межами діапазону може служити середнє і максимальне значення.
У рамках дохідного підходу діапазон може бути розрахований шляхом ділення усередненого постійного грошового потоку (ДПср) на максимальну (ККмакс) і мінімальне (ККмін) значення коефіцієнта капіталізації.
Смін=ДПср/ККмакс і Смакс=ДПср/ККмін.
Якщо у звіті використовувався метод кумулятивного побудови ставки дисконтування, екстремальні значення можуть бути отримані шляхом розумних коливань складових ризику.
У рамках витратного підходу діапазон може формуватися за рахунок варіацій величини зносу. Так при використанні методу ефективного віку можуть варіюватися величини ефективного віку та строку економічного життя.
Якщо експерт відтворив модель оцінювача без введення додаткових припущень і зі збереженням усіх факторів вартості, результат реалізації моделі вартості експертом має співпасти з результатом оцінювача.
Четвертим кроком експертизи являють складення і реалізація експертом альтернативної моделі вартості. Альтернативність моделі забезпечується підбором інших аналогів і (або) використанням інших методів розрахунку вартості.
Якщо в звіт використовуються аналоги, які складають генеральну сукупність, підбір інших аналогів здійснити не вдасться. В іншому випадку, експерт повинен з'ясувати, як зміниться результат оцінки при використанні інших аналогів.
Таким чином, альтернативність моделі - це варіювання трьох основних її складових:
? Вихідні дані (аналоги)
? Формули (алгоритми)
? Параметри моделі
Методи рівня 1 за своїм потенціалом є найбільш адекватними, тому використовують менше додаткових гіпотез (спеціальних припущень). Однак, за відсутності надійних вихідних даних або їх помилкової інтерпретації додаткові гіпотези можуть не знижувати, а підвищувати достовірність моделі. Так кошторис, складений з грубими помилками (мето...
