ний у дворах. Рік побудови будинку - 1974 рік. Водопостачання, опалення й енергопостачання в будинку - центральне, вентиляція - природна. Загальний вигляд будівлі - хороший.
На підставі візуального огляду і даних кадастрового паспорта приміщення (Додаток 1) можна зробити наступний опис об'єкта оцінки.
Загальна площа квартири - 47,2 м 2, житлова - 33 м 2 (одна кімната - 17,3 м 2, друга - 15,7 м 2). Площа кухні становить 5,5 м 2, санвузол займає 3,5 м 2. У квартирі є балкон, проведено телефон. Орієнтація вікон - два вікна - на північний захід, одне - на південний схід. Загальний вигляд квартири - задовільний.
Планування квартири представлена ??в кадастровому паспорті приміщення (Додаток 1).
Таким чином, аналіз місця розташування та стану об'єкта в першому наближенні дозволяють говорити про недостатньо високої вартості об'єкта.
Оцінка проведена у відповідності з наступними припущеннями:
- спеціальна експертиза інженерних мереж не проводилася;
об'єкт оцінки не володіє будь-якими прихованими дефектами, у тому числі дефектами несучого каркаса будівлі, які могли б вплинути на його вартість;
об'єкт нерухомості відповідає всім санітарним та екологічним нормам;
при оцінці використані достовірні джерела інформації.
Глава 3. Опис процесу оцінки об'єкта
3.1 Вибір і обгрунтування підходів і методів оцінки об'єкта
Теорія оцінки нерухомості розглядає можливість застосування трьох підходів при визначенні ринкової вартості з точки зору витрат, порівняння аналогів продажів і з погляду принесеного об'єктом доходу. Можливість і доцільність застосування кожного з підходів, а так само вибір методики розрахунків у рамках кожного підходу визначається в кожному випадку окремо, виходячи з багатьох факторів, у тому числі специфікації об'єкта виду обумовленої вартості.
Визначення ринкової вартості здійснюється з урахуванням усіх факторів істотно впливають як на ринок оцінюваних видів майна в цілому, так і безпосередньо на цінність розглянутої власності. При цьому розглядається можливі способи використання майна і вибирається таке, яке дає максимальний дохід. Для цього проводиться аналіз найкращого і найбільш ефективного використання.
При оцінці застосовуються загальні, для всіх видів майна, підходи:
витратний;
порівняльний;
дохідний.
На малюнку 2 представлена ??методична структура визначення ринкової вартості.
Витратний підхід є одним з трьох основних підходів в оцінці нерухомості. При застосуванні витратного підходу вартість об'єкта нерухомості визначається підсумовуванням ринкової вартості (вільного) земельної ділянки і повних витрат забудовника (девелопера) на його благоустрій та будівництво на ній поліпшень об'єкта нерухомості на дату оцінки. При цьому враховується (додається) підприємницька прибуток інвестора (забудовника) і віднімається накопичений за час експлуатації сукупний знос поліпшень [14, с. 58].
Рис. 2 - Методична структура визначення ринкової вартості
В основу витратного підходу покладено принцип заміщення, згідно з яким вартість об'єкта нерухомості не повинна перевищувати найменшої ціни, за якою може бути придбаний інший об'єкт нерухомості еквівалентної корисності. Крім того, в витратному підході використовуються принципи попиту і пропозиції, очікування, залежності від зовнішнього середовища, а також принцип зміни (враховує, зокрема, вплив інфляції, зонування, демографічних змін та інші фактори).
Витратний підхід доцільно застосовувати в сукупності з іншими підходами при оцінці об'єктів нерухомості, що належать розвиваються, що формується сегментам ринку нерухомості. Він виручає оцінювача в умовах незастосовність порівняльного та дохідного підходів (при пасивному ринку або при оцінці некомерційних об'єктів спецпризначення).
Витратний підхід не рекомендується застосовувати у випадках, коли не можна зробити самостійну оцінку земельної ділянки або достовірно визначити всі види зносу і старіння (коли відсутня надійна інформація для розрахунку зносу).
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і порівнянні оцінюваної нерухомості з аналогами [14, c.62].
В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який грунтується на тому, що вартість об'єкта оцінки визначається величиною майбутніх вигод її власника. Оцінка дохідним підходом припускає, що потенці...
