йні покупці розглядають приносить дохід об'єкт оцінки з точки зору інвестиційної привабливості, тобто як об'єкт вкладення з метою отримання в майбутньому відповідного доходу [9, c.125].
На підставі наявної у нас інформації про об'єкт оцінці для визначення його вартості вирішено використовувати витратний та порівняльний підходи. Але попередньо проведемо аналіз найкращого і найбільш ефективного використання.
. 2 Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання
Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки необхідно, насамперед, проаналізувати варіанти найбільш ефективного його використання.
Найбільш ефективне використання визначається як найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим, розумно (економічно) виправданим, юридично законним, здійсненним з фінансової точки зору і в результаті якого вартість оцінюваного майна буде максимальною.
Як видно з наведеного вище визначення найбільш ефективне використання нерухомості визначається шляхом аналізу відповідності потенційних варіантів її використання наступними критеріями:
фізична можливість: розгляд фізично реальних у даній місцевості способів використання;
юридична законність: розгляд тих способів використання, які дозволені розпорядженнями про зонообразованіі, обмеженнями на приватну ініціативу, положеннями про історичні зонах і екологічним законодавством;
фінансова здійсненність: розгляд того, яке фізично здійсненне і дозволене законом використання буде давати прийнятний дохід власникові ділянки;
максимальна прибутковість: розгляд того, яка з фінансово здійсненних використань буде приносити максимально чистий дохід або максимальну поточну вартість [9, с. 82].
Для нашого об'єкта оцінки визначальними критеріями його подальшого використання є:
) Фізична можливість. Об'єкт оцінки розташований на п'ятому поверсі п'ятиповерхового, житлового будинку. Житловий будинок, до складу якого входить об'єкт оцінки, розташований в межі м Оренбурга. До земельної ділянки підведені інженерні мережі: водопостачання, електропостачання, каналізація, газ. Оточення житлового будинку, до складу якого входить об'єкт оцінки, складають житлові будинки. У зв'язку з цим варіантом найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з точки зору фізичної можливості є використання об'єкта оцінки в якості житлової нерухомості.
) Юридична законність. Об'єкт оцінки розташований на п'ятому поверсі п'ятиповерхового багатоквартирного житлового будинку. Відповідно до Житлового кодексу РФ (гл. 3, ст.22: «... Переведення квартири в багатоквартирному будинку в нежитлове приміщення допускається лише у випадках, якщо така квартира розташована на першому поверсі вказаного будинку або вище першого поверху, але приміщення, розташовані безпосередньо під квартирою, що переводиться до нежитлове приміщення, не є житловими »[6]) об'єкт оцінки не може використовуватися як об'єкт комерційної нерухомості, оскільки розташовується над житловими приміщеннями на п'ятому поверсі. Поточне використання об'єкта оцінки не порушує жодних обмежень, передбачених нормативними та законодавчими актами. У зв'язку з цим варіантом найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з точки зору юридичної законності є його використання як об'єкта житлової нерухомості.
) Максимальна прибутковість. Об'єкт оцінки, зі слів замовника, планується використовувати Невиключне для цілей проживання, тобто власник не планує використовувати його як доходопріносящіх об'єкт нерухомості. У зв'язку з цим визначення варіанту, що дає максимальну прибутковість, а також використання дохідного підходу при визначенні вартості об'єкта вважається недоцільним.
Таким чином, в результаті проведеного аналізу було виявлено, що найбільш ефективне використання об'єкта оцінки - його пряме призначення, тобто як житлове.
. 3 Розрахунок ринкової вартості оцінюваного об'єкта витратним підходом
Необхідна умова для використання витратного підходу - точна детальна оцінка витрат на будівництво ідентичного (аналогічного) об'єкта з подальшим урахуванням зносу оцінюваного об'єкта.
Основні етапи застосування витратного підходу:
) оцінка вартості відтворення або вартості заміщення оцінюваного будинку;
) розрахунок виявлених видів зносу;
) коригування на величину підприємницького прибутку (прибутку інвестора) і ПДВ;
) оцінка ринкової вартості земельної ділянки;
) розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновної вартості на знос з подальшим з...
