p align="justify"> 2.8.4 визначення підсумкової величини ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою дохідного підходу
Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки представлений в таблиці.
ПоказательЗначеніеСтавка оренди (руб./місяць) 68 000Сдаваемая площа, кв.м.256Потенціальний валовий доход34 000Коеффіціент недоіспользованія6% Втрати орендної плати2 070Действітельний валовий доход31 930Операціонние витрати% 36% Чистий операційний доход20 435Ставка капіталізаціі131Риночная вартість об'екта2 680000
. 9 визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу
Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.
Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу.
На етапі збору вихідної інформації знаходять дані про угоди купівлі - продажу об'єктів, подібних з оцінюваним і пропозицій з продажу об'єктів нерухомості, схожих з оцінюваним. Ціни на об'єкти аналогії потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності. Вважається, що вартість земельної ділянки автоматично включається у вартість об'єкта розрахованого даним підходом.
Всі коригування визначаються від ціни продажу порівнянного об'єкта з метою виключення відмінностей між ним і об'єктом аналізу; таким чином, порівнянний об'єкт робиться настільки схожим на оцінюваний, наскільки це можливо. Всі коригування провадяться відповідно до експертної шкалою, розробленою оцінювачем і грунтується на довготривалій статистиці. (При коригуванні продажних цін об'єктів порівняння всі поправки робляться від об'єкта порівняння до об'єкта аналізу)
При застосуванні методу порівняння продажів необхідні достовірність та повнота інформації. Метод прямого порівняльного аналізу продажів припускає наступну послідовність етапів:
1 етап - виявлення недавніх продажів порівнянних об'єктів на ринку нерухомості;
2 етап - перевірка достовірності інформації про угоди;
3 етап - визначення одиниць порівняння (1 м2, м3, об'єкт цілком) і елементів порівняння, що роблять істотний вплив на вартість даного об'єкту нерухомості;
4 етап - внесення поправок до ціни з урахуванням відмінностей між оцінюваним і кожним порівнянним об'єктом;
5 етап - узгодження скоригованих цін порівнянних об'єктів нерухомості та висновок показника вартості оцінюваного об'єкта.
У оцінній практиці прийнято виділяти такі основні елементи порівняння для внесення коригувань до цін об'єктів - аналогів, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку:
А. Досконала угода або пропозиція (поправка враховує різницю між вартістю пропозиції і фактичною ціною угоди).
Б. Передані майнові права (поправка враховує різницю юридичного статусу (набору прав) між оцінюваної нерухомістю та порівнянним об'єктом).
В. Ринкові умови=час (поправка для урахування змін ринку з часу порівнянної продажу і до дати аналізу).
Г. Місцезнаходження (ступінь привабливості ділянки для поточного використання).
Д. Фізичні характеристики (виявляються і розглядаються тільки великі фізичні подібності та відмінності, часто потрібно більше однієї поправки для врахування відмінностей у фізичних характеристиках):
відмінність у площах;
відмінність у обсязі.
Е. Стан об'єкта.
Ж. Додаткові поліпшення
2.9.1 Розрахунок ринкової вартості за допомогою порівняльного підходу
Нижче подається інформація про порівнянних об'єктах-аналогах, отримана студентом в результаті дослідження.
Обгрунтування коригувань, застосованих в Таблиці
Коригування по елементу сравненіяОб'ект сравненіяОбоснованіе корректіровкі1.Совершенная угода чи пропозицію Аналог 1 Аналог 2 Аналог 32.Переданние майнові права Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 3.Умови ринку (час пропозиції) Аналог 1 Аналог 2 Аналог 34. Поправка на площадьАналог 1 Аналог 2 Аналог 35.Местоположеніе об'ектаАналог 1 Аналог 2 Аналог 36.Состояніе об'ектаАналог 1 Аналог 2 Аналог 37.Назначеніе помещеніяАн...
