а своїми характеристиками, розсудливий покупець не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж та, в яку йому обійдеться покупка аналогічного за призначенням, якістю та корисності об'єкта.
Базову модель даного підходу можна представити словесним виразом: Ринкова вартість об'єкта власності дорівнює ціні продажу порівнянного з ним об'єкта плюс поправки до цієї ціни, пов'язані з відмінностями в характеристиках об'єктів порівняння та оцінки, або в ідеї алгебраїчного виразу:
,
де - ринкова вартість оцінюваного об'єкта власності;
- ціна продажу порівнянного об'єкта власності;
- сукупна поправка до ціни продажу, виражена в грошах.
Витратний підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості витрат на створення, зміна та утилізацію майна, з урахуванням усіх видів зносу. Витратний підхід реалізує принцип заміщення, що виражається в тому, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створюваний об'єкт тієї ж корисності.
Витратний підхід дозволяє розрахувати вартість будівництва об'єкту в поточних цінах (на дату оцінки) за вирахуванням загального накопиченого (сумарного) зносу.
Специфічною областю застосування витратного підходу є оцінка унікальних об'єктів, особливо неприбуткової призначення (наприклад, лікарень, пенітенціарних установ, об'єктів комунального господарства, музеїв, бібліотек, храмів і т.п.). Для таких об'єктів вельми скрутно знайти зіставні продажі і аналіз витрат їх відтворення залишається єдино прийнятною альтернативою оцінки.
Ідея даного підходу криється у затвердженні: вартість існуючого об'єкта власності дорівнює вартості землі (земельної ділянки) плюс витрати на зведення будівель і споруд мінус накопичений знос будівель і споруд. Це словесний опис базової моделі витратного підходу. Математично базова модель витратного підходу виглядає наступним чином:
=LV + IV-D
де V- вартість об'єкта нерухомості;
LV- вартість земельної ділянки;
IV- вартість будівель і споруд;
D- накопичений (сумарний) знос будівель і споруд.
Точність отриманих результатів оцінки, отриманих даним методом, визначається статистичною достовірністю вихідної інформації про вартість будівельних матеріалів і конструкцій, що використовуються при спорудженні аналогічного за розмірами і функціональним призначенням об'єкта, про витрати на будівельні роботи, машини, механізми та т.д.
Дохідний підхід являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе дана нерухомість.
У рамках дохідного підходу до оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості традиційно виділяють два основні методи (або дві групи методів, залежно від ступеня деталізації): метод прямої капіталізації і метод дисконтування. Основний зміст обох методів складає прогнозування майбутніх доходів від експлуатації об'єкта нерухомості, і їх перетворення в показник поточної (приведеної) вартості.
) Метод прямої капіталізації застосовується при наявності достатньої кількості даних за оцінкою одержуваного доходу від об'єкта нерухомості, а також, якщо протягом певного часу не очікується значних відхилень від прогнозованого рівня доходів
Метод виражається у відношенні стабільного або середньорічного доходу до коефіцієнта капіталізації
,
де V- поточна вартість, I -періодичних дохід, R- коефіцієнт капіталізації
) Модель капіталізації доходу за періодами заснована на рівнянні дисконтованих грошових потоків
де V- поточна вартість, - дохід за період, i-ставка дисконту за цей період, n-число періодів
Як метод прямої капіталізації, так і метод дисконтування майбутніх потоків за періодами можна використовувати в поєднанні з методикою визначення вартості за залишковим принципом.
. Огляд ринку об'єкта оцінки
Сучасне місто Краснодар - це перший за величиною і промисловим значенням місто Краснодарського краю, великий залізничний вузол на лінії Москва lt; # justify gt; Зовнішні фактори, що впливають на нерухомість у м Краснодар
Позитивним потрібно вважати соціальний фактор, оскільки в цьому місті відбувається постійне збільшення підприємців. Економіку сьогодні можна назвати стабільною, багато людей в Краснодарі вирішують почати свій бізнес. Розвиток будівельних технологій визначає технологічний фактор. Правил...
