рендної плати (найбільш вірогідних ставок орендної плати, за якими об'єкт оцінки може бути зданий в оренду на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ставки орендної плати не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини).
. 6 Метод передбачуваного використання
Метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок, що приносять дохід.
При цьому оцінка ринкової вартості земельної ділянки здійснюється шляхом перетворення в поточну вартість очікуваної земельної ренти у вигляді орендних платежів або чистого операційного доходу за період володіння землею і виручки від перепродажу ділянки або єдиного об'єкта нерухомості. Даний метод широко застосовується при оцінці земельних ділянок підприємств добувної промисловості, що містять корисні копалини.
Для застосування методу передбачуваного використання (або дисконтування грошових потоків) необхідно розрахувати поточну (справжню) вартість майбутніх доходів шляхом дисконтування кожного грошового потоку за відповідним коефіцієнту із застосуванням функцій складних відсотків за формулою:
(4)
де СТ - вартість поточна;
Д t - грошовий потік (чистий операційний дохід періоду (року)); - ставка дисконтування періоду t;
n - тривалість прогнозного періоду; - номер платіжного періоду;
(1+ i) n - фактор поточної вартості (таблиці шести функцій грошової одиниці);
- можлива ціна перепродажу об'єкта (земельної ділянки).
З технічної, тобто математичної точки зору ставка дисконту - це процентна ставка, використовувана для перерахунку майбутніх потоків доходів (їх може бути декілька) в єдину величину поточної (сьогоднішньої) вартості, що є базою для визначення ринкової вартості бізнесу. В економічному сенсі ставка дисконту - необхідна ставка доходу за наявними альтернативним варіантам інвестицій з порівнянним рівнем ризику на дату оцінки.
Методичними рекомендаціями з визначення ринкової стоимості земельних ділянок Мінмайна РФ від 6 березня 2002 №568-р передбачена наступна послідовність дій з дисконтування доходів і витрат при передбачуваному використанні земельних ділянок [9]:
- визначення суми та тимчасової структури витрат, необхідних для використання земельної ділянки відповідно до варіанта його найбільш ефективного використання (наприклад, витрат на створення поліпшень земельної ділянки або витрат на поділ земельної ділянки на окремі частини, що відрізняються формами , видом і характером використання);
- визначення величини і тимчасової структури доходів від найбільш ефективного використання земельної ділянки;
- визначення величини і тимчасової структури операційних витрат, необхідних для отримання доходів від найбільш ефективного використання земельної ділянки;
- визначення величини ставки дисконтування, яка відповідає рівню ризику інвестування капіталу в оцінюваний земельну ділянку;
- розрахунок вартості земельної ділянки шляхом дисконтування всіх доходів і витрат, пов'язаних з використанням земельної ділянки.
Ставка дисконту вибирається як середня норма прибутку, яку інвестор очікує отримати на капіталовкладення в подібні об'єкти. Найчастіше використовують метод кумулятивного побудови ставки дисконтування. Поточна вартість всіх майбутніх грошових потоків і реверсія складають вартість земельних ділянок.
Висновок
Земля виступає основою життя і діяльності людського суспільства. Вона є складним і специфічним об'єктом оцінки, що обумовлено особливостями землі, такими як нерухомість, унікальність, багатофункціональність, обмеженість пропозиції, а також необхідністю врахування при оцінці багатьох інших факторів.
Теоретичним фундаментом процесу оцінки служить система оціночних принципів, на яких ґрунтується розрахунок вартості земельної ділянки. Принципи оцінки земельних ділянок формують вихідні погляди суб'єктів ринку на величину вартості землі. Використання тих чи інших принципів оцінки залежить від конкретної ситуації, що складається на момент оцінки. Принципи оцінки земельних ділянок тісно взаємопов'язані і в залежності від використовуваного методу оцінки можуть відігравати основну або допоміжну роль. Вони являють собою теоретичну основу оцінки вартості земельних ділянок, на яких базуються три фундаментальні підходу до оцінки - прибутковий, порівняльний і витратний.
У роботі були розглянуті теоретичні основи оцінки землі, основні підходи і методи до оцінки землі.
У практичній частині роботи був зроблений розрахунок оцінки ринкової ва...
