хунок повернення інвестицій може бути без ризику реінвестовані за ставкою лише у 6%. Визначити вартість доходу.
Рішення. За таблиці В«6 функцій складного відсоткаВ» п'ятирічний фактор фонду відшкодування при 10% дорівнює 0,1773964. Коефіцієнт капіталізації буде дорівнює R = 0,1 + 0,1773964 ≈ 0,277. Якщо очікуваний дохід за перший рік складе 554 $, то вартість доходу дорівнює V = ЧОД/R = 554/0,277 = 2000 $. p> Після розрахунку ЧОД і коефіцієнта капіталізації на їх основі розраховується вартість об'єкта нерухомості. Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації:
1) визначення очікуваного річного (або середньорічного) доходу, в якості доходу, генерованого об'єктом нерухомості при його найкращому і найбільш ефективному використанні;
2) розрахунок ставки капіталізації за зібраними на конкурентному і вільному ринках даних по порівнянним продажу.;
3) визначення вартості об'єкта нерухомості на основі чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації шляхом ділення ЧОД на коефіцієнт капіталізації:
V = I/R.
Приклад. Визначити вартість об'єкта на основі наступних даних по об'єкту оцінки:
1) ПВД = 160000 у.о.
2) Борги - 5% від ПВД
3) Операційні витрати - 45% від ПВД
4) Коефіцієнт капіталізації в середньому по галузі дорівнює 0,10.
Рішення. 1) Борги рівні 5% від 160000 = 8000 у.о.
2) ДВД = 160000 - 8000 = 152000 у.о.
3) Операційні витрати 45% від 160000 = 72000 у.о.
4) ЧОД = ДВД - Опер.расходи = 152000 - 72000 = 80000 у.о.
5) вартість V = I/R = 80000/0,10 = 800000 у.о.
Висновок
Практика з оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості показала, що використання західних методик оцінки на ринках, подібних вітчизняним ринкам, дуже часто дає неприйнятні результати. Пов'язано це з тим, що для ринку нерухомості Азербайджану в силу його пасивності характерно порівняно бідне інформаційне поле, що грає основну роль при формуванні результату з оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості. Аналіз західних методик і спроба використання в місцевих умовах показав їх відносну слабкість при вирішенні проблем оцінки в умовах нестачі інформації. Аналіз ринків нежитлової нерухомості Баку і країни в цілому показує, що їх розвиток починається в основному з ринку оренди. Цей ринок, в відміну від ринку продажів, є найбільш динамічним, більш відкритим і багатим з інформаційної точки зору. Доходи від оренди є основою для застосування методу капіталізації доходів при оцінці ринкової вартості об'єктів нерухомості. Він заснований на перетворенні майбутніх доходів в поточну вартість з використанням коефіцієнтів капіталізації або дисконтування. Обидва ці коефіцієнта з економічної точки зору є мірою прибутковості інвестицій і можуть бути отримані шляхом аналізу ринку інвестицій. Таким чином, з інформаційної точки зору дохідний...
