я, що відображає процес розрахунку скоригованих цін пропозицій об'єктів - аналогів, наведена у Додатку № 1.
Отриманим після внесення коригувань вартостям-індикаторам об'єктів-аналогів експертним шляхом були присвоєні вагові частки, залежно від кількості введених коригувань, після чого Оцінювач визначив вартість одного квадратного метра загальної площі об'єкта оцінки.
Вартість оцінюваного об'єкта, визначена порівняльним підходом, становить: 1595342 (Один мільйон п'ятсот дев'яносто п'ять тисяч триста сорок дві) рубля.
Розрахунок вартості витратним підходом
Тут не проводилася оцінка вартості земельної ділянки, оскільки не надані правовстановлюючі документи на земельну ділянку.
Для розрахунку відновної вартості оцінюваного об'єкта оцінювач застосовує метод порівняльної одиниці.
На сьогоднішній день середня ринкова ціна пропозиції 1 кв. м. нового житла в Жовтневому районі міста Липецька становить 43 500 рублів з урахуванням ринкової підприємницької прибутку і податків.
Відновлювальна вартість 1 кв. м. ВС43 500Площадь об'єкта оцінки, кв. м. S21, 6Полная відновна вартість, руб. ПВС=S * ВС939 600
Розрахунок величини накопиченого (сукупного) зносу
При розрахунку фізичного зносу оцінюваного об'єкта використовуємо метод терміну життя.
Найменування показателейПоказателі Обгрунтування показателейХронологический вік, летХВ272006г.- 1979р. =27Фізіческая життя будівлі, летФЖ150Согласно методики визначення зносу Фоміна С.Є., Санкт-Петербург, 1994р. Фізичний знос,% Іфіз18Іфіз=(ХВ: ФЖ) * 100
Величина фізичного зносу об'єкта оцінки становить 18%. Ознак функціонального зносу у оцінюваного об'єкта не виявлено. Об'єкт оцінки відповідає сучасним стандартам об'ємно - планувальних і конструктивних елементів нерухомості. Величина функціонального зносу прийнята на рівні 0%.
Зовнішній знос викликається факторами, зовнішніми стосовно об'єкту нерухомості. Це - місце розташування об'єкта, стан ринку нерухомості, будь-які місцеві або федеральні обмеження і т.д. Зовнішній знос відноситься як до земельної ділянки, так і до поліпшень.
Зовнішній знос приймаємо рівним 0%.
Визначимо залишкову вартість об'єкта оцінки:
Сн=ПВС * (1-Ін)=939 600 * (1-0,18)=770 472 руб.
Вартість об'єкта оцінки, визначена витратним підходом, становить: 770472 (Сімсот сімдесят тисяч чотириста сімдесят дві) рубля.
Визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки
Залежно від конкретної ситуації, результати кожного з трьох підходів можуть більшою чи меншою мірою відрізнятися один від одного. Вибір підсумкової величини вартості залежить від призначення оцінки, наявної інформації і ступеня її достовірності. Для визначення підсумкової величини вартості використовується метод середньозваженого значення, а також суб'єктивна думка оцінювача.
На підставі цієї інформації, беручи до уваги стабільний споживчий попит на житло, Оцінювач зробив висновок, що при збереженні існуючої динаміки розвитку ринку нерухомості в м. Липецьк об'єкт оцінки залишиться ліквідним...
