нок за методом, згідно з яким земельна ділянка розглядається як незабудована, коефіцієнти капіталізації для будівель і землі різні:
) визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будівлями і спорудами певного призначення з урахуванням ринкового попиту та пропозиції;
) розрахунок потенційного валового доходу;
) внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження і втрат при зборі платежів;
) визначення можливості отримання інших доходів і їх величини;
) оцінка дійсного валового доходу;
) розрахунок експлуатаційних витрат, резерву витрат капітального
характеру і загального чистого операційного доходу від нерухомості;
) визначення коефіцієнта капіталізації для будівель;
) оцінка доходу, принесеного побудованими будинками та спорудами, і доходу, относимого до землі;
) розрахунок коефіцієнта капіталізації для земельної ділянки;
) оцінка земельної ділянки методом капіталізації доходу, принесеного землею.
Відновлювальна вартість (НД) будівництва оцінюваного об'єкта нерухомості розраховується в поточних цінах, як нового. В основі визначення відновної вартості лежить розрахунок витрат, пов'язаних з будівництвом об'єкта та здачею його замовнику.
Для визначення відновної вартості застосовується метод порівняльної одиниці. В якості одиниці порівняння в даній роботі приймається 1 м2. Для отримання вартості нового будівництва об'єкта дослідження величина укрупненого узагальненого показника вартості множиться на кількість одиниць порівняння об'єкта дослідження.
Таблиця 1
Розрахунок укрупненого узагальненого показника вартості будівництва будівлі
№ п.п.НаіменованіеЗатрати за типами будівлі, тис. руб./м2Торговое1.Прямие затрати1.1СМР: - матеріали4, 2 - заробітна плата1, 47 - експлуатаційні расходи0, 45 - прочіе0, 2Ітого прямі затрати6 , 321.2Накладние расходи1, 2641.3Прібиль подрядчіка1, 14Ітого ціна подрядчіка8, 722.Косвенние витрати-оплата послуг проектно-кошторисних організацій0, 316 - маркетингові, рекламні, страхові расходи0, 436 - витрати на покупку енергетичних мощностей0, 872 - налогі0, 29Ітого витрати інвестора10, 643Прібиль інвестора2, 13Ітого укрупнений узагальнений показник стоімості12, 77
З / п=0,35? 4,2=1,47 тис.руб./м2
Прямі витрати=4,2 + 1,47 + 0,45 + 0,2=6,32 тис.руб./м2
Накладні витрати=0,2? 6,32=1,264 тис.руб./м2
Прибуток підрядника=(6,32 + 1,264)? 0,15=1,14 тис.руб./м2
Ціна підрядника=6,32 + 1,264 + 1,14=8,72 тис.руб./м2
Оплата послуг проектних організацій=0,05? 6,32=0,316 тис.руб./м2
Маркетинг, реклама, страховка=0,05? 8,72=0,436 тис.руб./м2
Купівля енергетичних потужностей=0,1? 8,7216=0,872 тис.руб./м2
Податки=0,18? (0,316 + 0,436 + 0,872)=0,29 тис.руб./м2
) Витрати інвестора=8,72 +0,316 +0,436 +0,872 +0,29=10,64 тис.руб./м2
) Прибуток інвестора=0,2? 10,64=2,13 тис.руб./м2
) Укрупнений узагальнен...
