ачення.
РОЗДІЛ 2. ПРОБЛЕМИ ПРИВАТИЗАЦІЇ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК У РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
§1. Актуальні питання приватизації земельних ділянок власниками розташованих на них об'єктів нерухомості
Згідно з п. 1 ст. 36 ЗК РФ виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання права оренди земельних ділянок мають громадяни та юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд. У разі якщо будівля (приміщення в ньому), що знаходиться на неподільному земельній ділянці, належить кільком особам на праві власності, ці особи мають право на придбання даної земельної ділянки у спільну часткову власність або в оренду з множинністю осіб на боці орендаря, якщо інше не передбачено ЗК РФ, федеральними законами, з урахуванням часток у праві власності на будівлю (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).
Зазначена норма ЗК РФ викликає питання, чи може один із співвласників звернутися до уповноваженого органу із заявою про надання йому ділянки або частки у праві на ділянку або тільки всі разом співвласники можуть приватизувати ділянку у спільну часткову власність? Адже в п. 3 ст. 36 ЗК РФ йдеться про право зазначених осіб, а не про обов'язок. Якби наведена норма була сформульована таким чином, що співвласники «набувають» або їм «надається» земельну ділянку у спільну часткову власність або в оренду з множинністю осіб на боці орендаря, то відповідь на зазначене питання було б більш очевидний.
Крім того, в розглянутій нормі ЗК РФ мова йде про неподільному земельній ділянці. А якщо ділянка ділимий, то все ж один з співвласників одноосібно може звернутися із заявою до уповноваженого органу про надання йому земельної ділянки? Прямої заборони на це законодавство не містить, але при цьому в ст. 35 ЗК РФ і ст. 273 ГК РФ закріплено принцип слідування земельної ділянки долю будівлі, розташованої на ньому. Згідно з п. 7 ст. 36 ЗК РФ місцеположення кордонів і площа пропонованого власникам будівлі земельної ділянки визначаються з урахуванням фактичного землекористування. Крім цього, для того, щоб надаваний земельна ділянка була належним чином обліковано в ГКН, його межі повинні бути узгоджені з правовласниками суміжних земельних ділянок. Із зазначених норм випливає, що, по-перше, повністю всю земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності, не може бути наданий тільки одному із співвласників будівлі. Мова може йти тільки про якусь частини земельної ділянки, на якій розташоване вказану будівлю. А по-друге, при узгодженні меж утвореного ділянки відповідно до законодавства не може бути врахована думка інших співвласників. Незважаючи на те що згідно з п. 1 ст. 271 ЦК України власник будівлі, споруди або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що належить іншій особі (у розглянутому випадку - державі), має право користування наданим такою особою під цю нерухомість земельною ділянкою, тим не м?? неї такий власник не має формальних підстав для того, щоб його думка враховувалася при узгодженні меж вказаної ділянки. Зацікавлені особи, з якими повинні узгоджуватися кордону при проведенні кадастрових робіт, прямо перераховані в ч. 3 ст. 39 Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості». До таких належать особи, які володіють суміжними земельними ділянками на праві власності, довічного успадкованого володіння, постійного (безстрокового) користування або оренди (за деякими винятками, зазначеними в Законі про ГКН). Але співвласники будівлі не мають документально підтвердженого права на земельну ділянку, на якій розташовується належне їм будівлю.
З ст. 27 Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості» випливають три основних критерії, за якими можлива відмова у проведенні кадастрового обліку. По-перше, утворений земельну ділянку повинен розташовуватися в межах одного муніципального освіти, тому згідно з п. 5 ч. 3 ст. 27 Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості» орган кадастрового обліку приймає рішення про відмову у взятті на облік земельної ділянки у разі, якщо одна із меж такої земельної ділянки перетинає кордон муніципального освіти і (або) кордон населеного пункту.
По-друге, утворений земельна ділянка повинна мати свій власний вхід, тобто до ділянки повинен бути забезпечений доступ (прохід або проїзд від земельних ділянок загального користування), у тому числі шляхом встановлення сервітуту. Що стосується формулювання Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості» (п. 4 ч. 3 ст. 27) щодо необхідності встановлення проходу або проїзду, то, по всій видимості, це залежить від цільового призначення і дозволеного використання земельної ділянки. Тобто якщо на ділянці розташовується будинок (як в розглянутому випадку), то повинен бути забезпечений проїзд принаймні для автомобіля пожежної охорони.
І третій критерій -...
