зацію - 1850000 руб.
Для визначення величини підприємницького прибутку методом виділення були використані об'єкти-аналоги, які оцінювалися фахівцями РУП «Брестське агентство з державної реєстрації та земельного кадастру».
У нашому прикладі прибуток підприємця визначена шляхом виділення в сумі 258685319 руб. (15% від вартості поліпшень).
Зовнішнє подорожчання визначається як збільшення вартості об'єкта нерухомості, викликане позитивним впливом зовнішніх факторів (ринковою ситуацією, змінами довкілля, інфраструктури, законодавства та ін.). У нашому випадку оцінювач не виявив таких факторів, внаслідок цього зовнішнє подорожчання дорівнює нулю. Слід зазначити, що оцінюваний об'єкт знаходиться в центрі м Бреста. В наявності розвинена інфраструктура, об'єкти нерухомості в даному районі користуються підвищеним ринковим попитом. На мій погляд, оцінювач не об'єктивно визначив зовнішнє подорожчання у розмірі 0.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки витратним методом представлено в табл. 2.3.
Таблиця 2.3 Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки витратним методом
Вартість земельної ділянки (місця розташування), руб.Стоімость поліпшень, руб.Ізнос фізіческійКосвенние витрати, руб.Предпрінімательская прибуток, руб.Внешнее подорожчання руб.Риночная вартість, рублів% руб.314549071172456879321% 362159447412700025868531901939770700
Ринкова вартість об'єкта витратним методом дорівнює 1939770700 руб.
Оцінка вартості об'єкта нерухомості дохідним методом в нашому випадку розраховувалася методом капіталізації за нормою віддачі (метод дисконтування грошових потоків). При цьому розрахунок норми дисконтування - норми віддачі проводився кумулятивним методом: 12% (середня ставка за депозитами) + 2% (премія за ризик) + 3% (надбавка на низьку ліквідність об'єктів нерухомості). Норма дисконтування склала 17% річних. Для розрахунку ставки дисконтування використовувалися дані банків м Бреста про величину процентних ставок для юридичних осіб по залучаються засобам в білоруських рублях.
Згідно зі звітом розрахунок величини чистого операційного доходу проводився у вигляді реконструйованого звіту про доходи, виходячи з орендної плати за ставками, встановленими законодавством. Орендна плата приймається у процедурі оцінки ізольованого приміщення з договору оренди даного приміщення. Річна орендна плата визначена в розмірі 12228090 руб. Разом з тим, у звіті розрахунок зроблений неправильно. Так, згідно з договором оренди даного ізольованого приміщення розмір орендної плати становить 3671,57 євро на місяць, отже, річна орендна плата - 44058,84 євро. Таким чином, при визначенні потенційного валового доходу оцінювачем допущена помилка: замість річної орендної плати в розрахунок прийнята орендна плата за місяць (табл. 2.4). Розрахунок чистого операційного доходу наведено в табл. 2.5.
Таблиця 2.4 Розрахунок величини потенційного валового доходу
Розрахунок величини потенційного валового доходаОбщая площа, кв. мГодовая орендна плата, єврокурсу євро, руб.Годовая орендна плата, руб.согласно звіту про оценке1240,33671,573330,4812228090в відповідно до договору оренди ізольованого приміщення (фактична) 1240,344058,843330,48146737085
Таблиця 2.5 Розрахунок чистого операційного доходу
ПоказателіВелічінаПотенціальний валовий дохід, руб.12228090Потері орендної плати, руб.2445618Действітельний валовий дохід, руб.9782472Операціонние витрати, руб., в т.ч.: 5237658Постоянние: 3496710Арендная плата за землю, руб.51239Налог на нерухомість , руб.3445471Переменние: 1740948НДС, руб.1492241Республіканскій податок, руб.248707Операціонний дохід до сплати податків, руб.4544814Налог на розвиток інфраструктури (1%), руб.45448Налог на утримання міського транспорту (2%), руб.90896Чістий операційний дохід, руб.4408470Коеффіціент чистого дохода0,45
В якості вихідних даних у процедурі оцінки використовувалася довідка про застосовуваних ставках з податку на нерухомість і по оренді землі.
Величина реверсії спрогнозована оцінювачем шляхом припущень про зміну вартості об'єкта нерухомості при існуючій нормі віддачі 17%. При цьому вартість об'єкта нерухомості приймається як вартість, розрахована витратним методом. Термін прогнозу прийнято рівний 5 рокам.
Чиста приведена вартість майбутніх потоків склала 1953874922 руб. (розрахунок зроблений за формулою 2.6, наведеною в підрозділі 2.2).
Таким чином, вартість об'єкта нерухомості, визначена дохідним методом, склала (з врахуванням округлення) 1953874900 руб.
При оцінці вартості об'єкта нерухомості порівняльним методом у звіті застосовув...
