Усі відзначені зміни враховуються у величині загального коефіцієнта капіталізації.
Під коефіцієнтом капіталізації будемо розуміти відношення річного доходу, що припадає на яку-небудь компоненту власності, до справжньої вартості цієї компоненти. Методи розрахунку коефіцієнта капіталізації:
ринкової екстракції;
кумулятивний;
зв'язаних інвестицій.
Метод ринкової екстракції. Коефіцієнт капіталізації визначається з даних ринку шляхом визначення залежності між річним доходом і вартістю аналогічний об'єктів порівняльним підходом.
Кумулятивний метод. Коефіцієнт капіталізації складається іздвухчастей: ставки доходу на вкладені інвестиції (ставки дисконту) і норми повернення капіталу, тобто повернення суми початкових вкладень.
У цьому випадку метод заснований на передумові, що коефіцієнт капіталізації є функцією ризику і розраховується як сума всіх ризиків, притаманних кожному конкретному об'єкту нерухомості і враховує норму повернення капіталу.
Метод зв'язаних інвестицій. Якщо у власності є кілька інтересів, сума яких створює вартість власності, то в цьому випадку загальний доход повинен розподілятися між усіма інтересами пропорційно їхньому внеску в загальну вартість. При цьому кожен інтерес повинен мати своє значення коефіцієнта капіталізації, відповідне вимогам його владельца.Общій коефіцієнт капіталізації при цьому повинен задовольняти вимогам усіх інтересів, що досягається шляхом зважування кожного коефіцієнта капіталізації відповідно до частки його інтересу в загальній вартості власності.
Учетізмененія вартості капіталу. Еслістоімость капіталу якимось чином змінюється в часі, можливо, застосування таких методів капіталізації:
капіталізація по моделі нескінченного потоку;
капіталізація методом Инвуда;
капіталізація методом Хоскольда.
У разі якщо дохід і вартість кожний період змінюються на постійну величину, то застосовується капіталізація методом Рингу.
Капіталізація за моделлю нескінченного потоку. Ця модель застосовується у двох випадках. Або є нескінченний ануїтетний потік доходів, або потік доходу кінцевий, але ціна продажу власності дорівнює ціні покупки. У цьому випадку коефіцієнт капіталізації дорівнює величині ставки дисконту. Вартість нерухомості визначається діленням річного доходу на ставку дисконту.
Метод Инвуда. Використовується, якщо вартість нерухомості наприкінці розглянутого періоду повністю або частково обесценівается.В відповідності з цими передумовами коефіцієнт капіталізації включає норму відсотка на інвестований капітал і норму возвратакапітала у вигляді фактора фонду відшкодування.
Вартість визначається як капіталізація річного чістогоопераціонного доходу по знайденій ставкою капіталізації.
Метод Хоскольда. Формування фонду відшкодування відбувається за безризиковою ставкою. Враховується, що реінвестування може бути не таким прибутковим, як початкові інвестиції, а тому повторному вкладенню грошей властивий менший ріск.Стоімость визначається як капіталізація річного чистого операційного доходу по знайденій ставкою капіталізації.
Метод Рингу. Повернення капіталу відбувається прямолінійним способом, тобто рівномірно протягом терміну економічної чи фізичного життя нерухомості. Структура коефіцієнта капіталізації буде мати вигляд:
КК=СД + 1/Т ост, (3)
де Т ост - залишковий термін надходження доходів.
Метод традиційно застосовується для оцінки истощающихся активів. Вартість визначається як капіталізація річного чистого операційного доходу по знайденій ставкою капіталізації.
. 2 Витратний підхід до оцінки вартості нерухомості
Головна відмінна риса витратного підходу полягає в тому, що об'єкти нерухомого майна в його рамках розглядаються як сукупність їх фізичних складових - землі та земельних поліпшень, а їх вартість визначається шляхом підсумовування витрат на придбання землі і витрат на створення земельних поліпшень через будівництво нового або реконструкцію існуючого об'єкта. При цьому у вартість земельних поліпшень включається також оцінка підприємницької зацікавленості - прибутку/збитків забудовника.
Витратний підхід, завдяки своїй універсальності, в рівній мірі застосовний до оцінки об'єктів нерухомості, що мають розвинений і збалансований ринок, і до об'єктів, які в силу певних обставинах рідко продаються на ринку або зо...
