більшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.
Розрахунки:
Вартість відтворення 1 м? житлової нерухомості за даними інтернет-джерела [32] становить 39890 руб.
Далі розраховуємо вартість відтворення квартири за формулою:
Св=Sобщ? Св/м?, (1)
де Св - вартість відтворення загальна; заг - площа квартири загальна;
Св/м?- Вартість відтворення аналогічного об'єкта за 1м?
Св=47,2? 39890=1882808 руб.
Розраховуємо знос оцінюваної квартири за формулою:
Іф=(Тф/Тн)? 100%, (2)
де Іф - знос фізичний;
Тф - термін експлуатації фактичний
Тн - термін експлуатації нормативний
Нормативні терміни експлуатації будівель в цілому і конструктивних елементів окремо встановлені «Положенням про проведення планово-попереджувального ремонту житлових і громадських будівель» і затверджені Держбудом. Для об'єкта оцінки, що є великопанельним нормативний термін служби складає 125 років. [33]
Іф=(40/125)? 100%=32%
Коректуємо Св на прибуток інвестора, яка складає близько 20% і ПДВ - 18%:
Сн=1882808? 1,2? 1,18=2666056 руб.
Вартість земельної ділянки не розраховуємо, тому об'єкт оцінки - квартира в багатоповерховому будинку
Коректуємо отриману Сн на розрахований раніше знос:
Сн=2666056 - 2666056? 0,32=1812918 руб.
Таким чином, вартість об'єкта оцінки, розрахована за допомогою витратного підходу, становить 1812918 крб.
3.4 Розрахунок ринкової вартості оцінюваного об'єкта порівняльним підходом
Сутність підходу полягає в порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були виставлені на продаж.
Основоположним принципом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є принцип заміщення. Він говорить, що при наявності на ринку декількох схожих об'єктів, раціональний покупець не заплатить за об'єкт більше суми, в яку обійдеться придбання іншої нерухомості аналогічної корисності.
Етапи оцінки:
вивчення ринку;
збір і перевірка даних;
аналіз і порівняння даних;
внесення поправок;
узгодження даних.
Вивчення ринку проводиться для виявлення тих зіставних продажів і об'єктів, передбачуваних на продаж, які схожі з оцінюваним об'єктом нерухомості.
На момент проведення оцінки на ринку м Оренбурга пропонувалося кілька аналогів з відповідним місцеположенням і порівнянних за своїми основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам з об'єктом оцінки. Дані про аналоги проаналізовані та зведені в розрахункову таблицю 4.
Необхідно підібрати одиниці порівняння, оскільки кількісні характеристики об'єкта оцінки та об'єктів-аналогів відрізняються. У даній роботі будемо оперувати ціною за одиницю площі, тобто одиницею порівняння буде ціна 1 м 2.
Далі проводиться порівняння кожного об'єкта-аналога з оцінюваним і аналізуються відмінності:
- дата продажу;
фізичні характеристики;
місцеположення;
умови продажу.
Наступним етапом оцінки є внесення поправок. Сутність цього етапу - скоректувати ціни продажу або запитувані ціни по кожному сопоставимому об'єкту відповідно до наявними відмінностями.
Вартісні поправки змінюють ціну проданого об'єкта аналога на певну суму, в яку оцінюються відмінності в характеристиках об'єкта аналога і оцінюваного об'єкта.
Процентні поправки використовуються для коригування відмінностей, пов'язаних з часом угоди, з місцем розташування та фізичними характеристиками.
Послідовні поправки. Їх особливість полягає в тому, що залежно від послідовності внесення процентних поправок може виходити різний результат.
Таблиця 4. Об'єкти аналоги
ХарактерістікаОб'ект порівняння №1Об'ект порівняння №2Об'ект порівняння №3Об'ект порівняння №4Об'ект порівняння №5Наіменованіе2-кімнатна квартіра2-кімнатна квартіра2-кімнатна квартіра2-кімнатна квартіра2-кімнатна квартіраМестоположеніеул. Юркіна, 15ул. Народна, 6ул. Нагірна, 2Ул. Бр. Башиловим, 3Пер. Зв'язковий, 3Дата продажіМай 2014Май 2014.Май 2014.Май 2014.Май 2014.Істочнік інформації # justify...
