алог 1 Аналог 2 Аналог 38.Расположеніе об'єкта Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Елемент сравненіяЕд. ізм.Оценіваемий об'ектОб'екти сравненіяАналог 1Аналог 2Аналог 3Цена продажіруб./м 2 2680 0003 100 0002 920 0003 670 000Общая площадьм 2 256263274280Цена 1 м2 площаді10 46911 78710 65713 107Совершенная угода чи предложениесделкасделкапредложениепредложениеКорректировка%66,76,38Скорректированная ценаруб./м 2 62 81478 97367 139104 856Переданние майнові праваСобственнікСобственнікАрендаАрендаУсловія ринкаЯнварь 2014Январь 2014Январь 2014Январь 2014Поправка на площу об'єкта оцінки 2 256263274280Корректіровка% 55,85,27Скорректірованная ценаруб./м 2 52 34 568 36 555 сорок одна тисяча шістсот дев'яносто один 749МестоположениеЦентрЦентрЦентрЦентрКорректировка%7,17,97,48,3Скорректированная ценаруб./м 2 74 33093 11778 862108 788Состояніе объектаУдовлет.Удовле.Удовлет.Удовлет.Корректировкаруб.6,66,86,77,1Скорректированная ценаруб./м 2 69 09580 15274 40293 060Назначеніе помещенияресторанресторанкафересторанКорректировка%7,37,56,97,6Скорректированная ценаруб./м 2 76 42488 40373 53399 613Общая валова коррекція68 75376 25764 69287 812Стоімость об'ектаруб./м 2 Вартість об'ектаруб.
. 10 ПОГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ
При визначенні обгрунтованої ринкової вартості об'єкта оцінки використовуються три підходи до оцінки ринкової вартості - витратний, порівняльний і прибутковий. Результати розрахунків зводяться таблицю:
Ідентифікація об'єкта оценкіBar amp; Restaurant Al CaponeРиночная вартість об'єкта оцінки розрахована: -порівняно подходом2 753 000- дохідним подходом2 685 000- витратним подходом2 789000
Метою відомості результатів усіх використовуваних методів є визначення переваг і недоліків кожного з них і вироблення єдиної вартісної оцінки. Переваги кожного методу в оцінці розглянутого об'єкта нерухомості визначається за наступними критеріями:
1. Можливість відобразити дійсні наміри потенційного покупця або продавця.
2. Тип, якість і обширність інформації, на основі яких проводиться аналіз.
. Здатність параметрів використовуваних методів враховувати кон'юнктурні коливання.
. Здатність враховувати специфічні особливості об'єкта, що впливають на його вартість, такі як місце розташування, розмір, потенційна прибутковість.
На основі аналізу застосовності кожного методу для оцінки об'єкта розраховуються вагові коефіцієнти, відбивають частку кожного з використаних підходів до визначення підсумкової вартості.
ПоказателіЗатратний подходСравнітельний подходДоходний подходДостоверность інформації,% 899287Полнота інформації,% 9810097Способность враховувати дійсні наміри покупця і продавця,% 969498Способность враховувати кон'юнктуру ринку,% 918996Способность враховувати розмір, місце розташування, прибутковість об'єкта,% 100100100Весовие показники достовірності підходу оцінки, % 969598
Підсумкова вартість об'єкта оцінки визначається за формулою:
=V 1 * Q 1 + V 2 * Q 2 + V 3 * Q 3
де:
· V - ринкова вартість об'єкта оцінки, руб.,
· V 1, V 2, V 3 - вартість об'єкта, визначена витратним, порівняльним і дохідним підходом відповідно, руб.
· Q 1, Q 2, Q 3, - питомі вагові показники витратного, порівняльного та дохідного підходу відповідно.
Узгодження результатів проводиться в табличній формі.
ПодходРиночная вартість, отримана одним з підходів, руб.Весовой коеффіціентСкорректірованная величина ринкової вартості, руб.Сравнітельний2 753 00012 746 000Доходний2 685 00002 693 000Затратний2 789 00002 802 000ІТОГО8 227 00018 241000
ВИСНОВОК
Всі три підходи потенційно застосовні у випадку оцінки ринкової вартості ресторану, але всі три мають особливості в застосуванні. Загальний висновок про ринкову вартість може зажадати обліку деяких коригувань з метою врахування цінових індикаторів отриманих з використанням інших підходів. Наприклад, якщо порівняльний і прибутковий підходи є результатом оцінки діючого підприємства, то тоді вартість інших матеріальних і нематеріальних активів, які є одними з елементів загальної вартості, повинна бути додатково врахована при оцінці з використанням витратного підходу. Можливо, використання порівняльного і дохідного підходів для вироблення погляду на вартість діючого бізнесу ресторану, потім застосовується витратний підхід для обліку вкладу рухомого і нерухомого майна ресторану. Вартість усіх елементів, які повинні бути додані до результату, отриманому в рамках витратного підходу, застосовуваного до оцінки ді...
