ії та федеральних органів у галузі оподаткування, страхування та інші зміни на ринку капіталу, землі та зайнятості.
Зовнішній знос оцінюється в інтервалі від 1% до 10%. Приймемо Ивн = 2%, тобто даний тип зносу незначний, оскільки об'єкт знаходиться в центрі міста на одній з головних вулиць (центральний район, де в даний час спостерігається загальне економічне зростання). Знос пов'язаний з діями в системі оподаткування і страхування з боку міської адміністрації.
Отже, процентне значення накопиченого зносу визначаємо за формулою 2:
Ін = 1 - (1 - 34,798/100) * (1 - 2/100) * (1 - 2/100) = 0,374
Для оцінки вартісного значення накопиченого зносу отриманий відсоток помножимо на вартість нового будівництва будівлі:
Ін = 0,374 * 5571,522 = 2083,749 тис.р.
Таким чином, використовуючи формулу 1, знаходимо вартість об'єкта нерухомості, визначену в рамках витратного підходу:
Сзп = 1832,906 +5571,522-2083,749 = 5320,679 тис. р.
3.2. Використання порівняльного підходу
Порівняльний підхід заснований на визначенні вартості нерухомості на основі порівняльного аналізу ринкових даних про продажі аналогічних об'єктів.
Одним з методів даного підходу є метод прямого порівняння продажів , який використовувався для оцінки вартості земельної ділянки. [6, с.17]
Метод прямого порівняння продажів полягає у визначенні вартості нерухомості на основі аналізу ринкової інформації про продажі аналогічних (порівнянних) об'єктів, при цьому відмінності між порівнюваними об'єктами, пов'язані з їх індивідуальними особливостями, згладжуються шляхом проведення відповідної коригування даних. Передбачається, що раціональний покупець не заплатить за конкретну нерухомість більше, ніж йому обійдеться придбання аналогічного об'єкта з подібними властивостями. Вартість оцінюваного об'єкта визначається виходячи з конкретного типу будівлі, призначення, обсягу і площі приміщення, матеріалу забудови та інших типових характеристик аналога, при цьому враховуються супутні фактори (Екологічна обстановка, віддаленість від населених пунктів або від центру міста, від автомагістралі, умови угоди, ціни та дати продажу об'єкта-аналога). [5, с.62]
Основні умови застосування даного методу оцінки: об'єкт не повинен бути унікальним, необхідна наявність порівнянних аналогів (у тому числі за часом угод з метою зменшення впливу на оцінку об'єкта ринкових змін) і вичерпної інформації.
Основні етапи методу прямого порівняння продажів :
1. Збір інформації та формування бази даних з занесенням до неї угод з об'єктами нерухомості, інформація з яких перевірена та достовірна;
2. Аналіз отриманої інформації, вивчення ринку, виділення сегмента, до якого належить об'єкт оцінюється;
3. Відбір аналогів, порівнянних з оцінюваним об'єктом та визначення відповідних...
