р. склала $ 4720 за кв. м, на вторинному - $ 5300 за кв. м. За 9 місяців 2009 р. ринок пройшов кілька стадій:
- різке зниження рівня цін (січень-лютий), 19% на первинному ринку і 10% на вторинному (причини: низький рівень попиту, сезонний фактор, перехід забудовників до прямого зниження цін по прайсів, зростання курсу долара до рубля, різко прискорився у січні 2009 р.);
- уповільнення темпів зниження цін (березень-квітень), щомісячне зниження в межах 3-5% (причини: активізація ринку, зниження курсу долара);
- стабілізація на ринку (травень-вересень), щомісячне зниження цін у межах 1-2%, скорочення розміру знижок, а також кількості продавців готових їх надавати (причини: відносна економічна стабілізація, досягнення певного рівня цін на ринку, нижче якого продавці поки не готові опускатися).
Слід зазначити, що протягом 2009 р. темпи зниження цін на вторинному ринку були менше, ніж на новобудови, що пов'язано з переорієнтацією покупців на придбання готового житла.
В
Загалом 3-й квартал не приніс істотних змін на ринку. Стабілізація, що намітилася ще на початку літа 2009р., Продовжилася. Квартальне зниження рівня цін на первинному ринку житла склало 5%, на вторинному - 4%. З початку року столичні новобудови втратили в ціні близько 31%, квартири на вторинному ринку - 21%, за рік кризи це зниження склало 36% і 28% відповідно. p> Що стосується територіального розподілу, в 3 кварталі 2009 традиційно найдорожче житло пропонувалося в ЦАО: на первинному ринку в середньому по $ 13200 за кв. м, на вторинному - $ 11 400 за кв. м. Друге місце за вартістю житла традиційно займав ЗАТ, де в третьому кварталі 2009 р. ціна квадратного метра на первинному ринку склала $ 5 100, а на вторинному - $ 5 900. Відносно невисокими цінами на житло характеризуються ЮВАО, ВАО і ЮАО. Ціни на ринку новобудов тут знаходяться в діапазоні $ 3700 - 3850 за кв. м, на вторинному ринку - $ 4100 - 4 500 за кв. м.
В
Нинішній стан ринку та економіки в цілому дає можливість припускати, що найближчим часом істотних коригувань ринку не відбуватиметься, найбільш імовірна стабілізація до кінця 2009 р., з традиційним сезонним спадом в грудні-січні, і відновлення тенденцій зростання на ринку на початку 2010 р.
8. ОБГРУНТУВАННЯ ВИБОРУ ПОРІВНЯЛЬНОГО ПІДХОДУ ДО ОЦІНКИ
8.1 Вибір підходів до оцінці
Методологія оцінки (у відповідно до Стандартів) містить розгляд трьох обов'язкових підходів до оцінці:
В· дохідний
В· витратний
В· порівняльний
8.2 Оцінка вартості дохідним підходом
Прибутковий підхід оцінки відображає мотивацію типового покупця дохідної нерухомості: очікувані майбутні доходи з необхідними характеристиками. Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій і вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості...
