визначається як вартість прав на отримання принесених нею доходів. Ця вартість (ринкова) визначається як поточна вартість майбутніх доходів, що генеруються оцінюваним активом.
У рамках дохідного підходу до оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості традиційно виділяють два основні методи (або дві групи методів, залежно від ступеня деталізації): метод прямої капіталізації і метод дисконтування. Основне зміст обох методів складає прогнозування майбутніх доходів від експлуатації об'єкта нерухомості, і їх перетворення в показник поточної (Приведеної) вартості. p> Враховуючи ситуацію специфіку на ринку попиту і пропозиції орендованої житлової площі, у зв'язку з достатньої його розвиненістю і стабільністю, в Москві визначені орендні ставки залежно від місця розташування і площі. На величину орендної плати великий вплив мають і ряд додаткових факторів, таких як - термін на який здається квартира, укомплектованість меблями і побутовою технікою, якість проведеного ремонту, сезонний фактор і ін
Проведений аналіз грошового потоку, одержуваного орендодавцем від здачі квартири в оренду, по даними провідних ріелторських компаній, статистичними даними та висновками, зробленими в ході проведення оцінки житлової нерухомості в Москві показує, що реальна вартість житла значно перевищує грошовий потік, одержуваний від його використання.
Таким чином, розрахунок з застосуванням дохідного підходу для визначення ринкової вартості квартири, як правило, не використовується.
8.3 Оцінка вартості витратним підходом
У витратному підході передбачається, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта нерухомості в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей, відповідають ринковій вартості цього об'єкта. Таке припущення психологічно виправдане, тому що типовий покупець навряд чи побажає платити за об'єкт нерухомості більше того, що може коштувати придбання рівноцінної земельної ділянки та створення на ньому поліпшень (Будівель, споруд) аналогічної корисності. p> Витратний підхід дозволяє розрахувати вартість будівництва об'єкта в поточних цінах (на дату оцінки) за вирахуванням загального накопиченого (сумарного) зносу.
Специфічною областю застосування витратного підходу є оцінка унікальних об'єктів, особливо неприбуткової призначення (наприклад, лікарень, пенітенціарних установ, об'єктів комунального господарства, музеїв, бібліотек, храмів тощо). Для таких об'єктів вельми скрутно знайти зіставні продажі і аналіз витрат їх відтворення залишається єдино прийнятною альтернативою оцінки.
Точність отриманих результатів оцінки, отриманих даним методом, визначається статистичної достовірністю вихідної інформації про вартість будівельних матеріалів і конструкцій, що використовуються при спорудженні аналогічного за розмірами і функціональним призначенням об'єкта, про витрати на будівельні роботи, машини, механізми тощо
Ос...
