ро взаємозв'язок земельної ділянки з навколишнім середовищем; економічні фактори, що характеризують оцінюваний земельну ділянку.
Джерелами цієї інформації можуть бути міські районні земельні комітети і органи, де реєструються операції з земельними ділянками, іпотечні кредитні організації, оціночні та ріелторські фірми, що спеціалізуються на операціях з земельними ділянками.
Існує п'ять основних методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, заснованих на трьох базисних підходах:
1. Метод за порівнянними продажам - полягає в зіставленні і порівнянні даних по аналогічних вільним земельним ділянкам, проданим за останній час, та внесення поправок в ціни продажів.
Порівняння оцінюваного земельної ділянки із зіставними ділянками здійснюється за такими елементами: місце розташування; час продажу; фізичні характеристики; характеристики доходу, одержуваного із земельної ділянки; умови фінансування угоди купівлі-продажу земельної ділянки; умови продажу;
2. Метод співвіднесення (перенесення) - полягає в аналізі продажів будівлі, розташованої на аналогічному дільниці, і поділі загальної ціни продажу на дві складових - ціну будівлі та ціну земельної ділянки .
При цьому спочатку оцінюється вартість будівлі та інших споруд, що знаходяться на цій ділянці, потім вона віднімається із загальної ціни майнового комплексу і тим самим виходить вартість земельної ділянки, отриманий результат переноситься на оцінюваний об'єкт.
3. Метод капіталізації земельної ренти представляє собою капіталізацію доходів, отриманих за рахунок орендних платежів.
Цей метод в російських умовах використовувати практично неможливо, так як в даний час неможливо відшукати зіставні орендні платежі і норми капіталізації через відсутність як такого ринку оренди земельних ділянок.
4. Метод техніки залишку для землі при оцінці вартості земельної ділянки застосуємо при відсутності даних про продажі вільних ділянок землі. Дохід розраховується виходячи з прибутку, отриманого з урахуванням найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки та об'єкта нерухомості, побудованого на ньому.
Метод заснований на застосуванні принципу залишкової продуктивності землі.
5. Метод розвитку (освоєння) земельної ділянки використовується у випадку, коли необхідно визначити вартість ділянки, придатного для розбивки на окремі індивідуальні ділянки і передбачає наступну послідовність дій:
- визначення розмірів та кількості індивідуальних ділянок (при визначенні розмірів індивідуальних ділянок враховуються фізичні, юридичні та економічні...
