фактори, що впливають на прийняття даного рішення);
розрахунок вартості освоєних ділянок методом порівнянних продажів;
розрахунок витрат на освоєння ділянок та їх продаж;
визначення величини грошового потоку шляхом вирахування витрат на освоєння ділянок з величини загальної виручки від продажів цих ділянок;
дисконтування грошового потоку з урахуванням часу освоєння і продажів всіх індивідуальних земельних ділянок [8, с.98].
Ставка дисконту, що застосовується для дисконтування грошового потоку, повинна відображати існуючі тенденції ефективності інвестицій, що складаються на даному ринку освоєних земельних ділянок, ці ставки повинні бути досить високими зважаючи значних ризиків освоєння і продажів ділянок.
Друга операція - визначення валової вартості заміщення.
Існують три основні методи визначення відновної вартості (вартості заміщення) об'єкта нерухомості.
. Метод порівняльної одиниці (або метод питомої вартості), при якому скоригована вартість одиниці виміру множиться на кількість одиниць оцінюваного об'єкта нерухомості. p align="justify"> Одиницями вимірювання можуть бути квадратні або кубічні метри. 1 місце і пр. Це найбільш простий спосіб оцінки об'єкта нерухомості. p align="justify">. Метод розбивки по компонентах, заснований на визначенні компонентів нерухомого майна та примноження їх на укрупнені вартісні показники. p align="justify"> В якості компонентів можуть виступати: фундамент, стіни та перегородки, перекриття (покриття), покрівля, підлоги, отвори, оздоблювальні роботи, інженерне обладнання, оплата праці та ін Укрупнені показники можуть бути розраховані на 1 м3 , 1 м2, 1 погонний метр, 1 норма-година і т.д.
. Метод кількісного обстеження полягає у складанні об'єктних і зведених кошторисів будівництва оцінюваного об'єкта, як якби він будувався знову [8, с. 100]. p align="justify"> Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є старі кошторису оцінюваного об'єкта, за якими він будувався або експерт-оцінювач може вдатися до послуг фахівця-кошторисника, який розробить заново кошторис для оцінюваного об'єкта з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, Сніпов та іншої необхідної документації.
Зазвичай непрямі витрати становлять 10 - 15 відсотків від регіональної вартості будівництва.
Третя операція - визначення зносу об'єкта нерухомості.
У оціночної діяльності знос розглядається як основний фактор вартості об'єкта нерухомості при застосуванні витратного підходу. Тут знос використовується для обліку відмінностей в характеристиках нового і оцінюваного об'єкта нерухомості. Облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості ...
