в розмірі 20-40%, то стан будівлі можна визначити як задовільний. Втрату техніко-економічних якостей об'єкта нерухомості можливо усунути шляхом ремонту.
Оцінюване будівля має застарілу архітектуру, що не відповідає сучасним вимогам такого типу будівель. Тому функціональний знос будівлі можна оцінити в розмірі 3%.
Різноманіття аналогічних об'єктів нерухомості знижує його вартість, тому зовнішній знос дорівнює - 6%.
Процентне значення накопиченого зносу визначається за формулою, підсумовуванням всіх видів зносу.
Для оцінки вартісного значення накопиченого зносу отриманий відсоток застосовується до величини вартості нового будівництва будівлі.
Ін=1 - (1-33/100) * (1-3/100) * (1-6/100)=0,39 або 39%
На завершення даного підрозділу виводимо результат вартості об'єкта, оцінений в рамках витратного підходу. Для цього використовується формула (1).
Снc= 12,454 * 900=11208,62
Сзп= 889 * 2700 +11208,6-0,39 * 11208,6=2400,3 +11208,6-4371,35=
9237,55 тис. руб.
3.2 Використання порівняльного підходу
Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Умови застосування порівняльного підходу:
1. Об'єкт не повинен бути унікальним.
2. Інформація повинна бути вичерпною, що включає умови здійснення операцій.
3. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути порівняні.
Основні вимоги до аналогу:
- аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам;
- подібні умови угоди.
Підхід порівняльного аналізу продажів застосовується за наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про угоди купівлі-продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному (активний ринок). При цьому критерієм для вибору об'єктів порівняння є аналогічне найкраще і найбільш ефективне використання.
Основні етапи підходу порівняльного аналізу продажів:
1) збір інформації та формування бази даних із занесенням в неї угод з об'єктами нерухомості, інформація з яких перевірена та достовірна;
2) аналіз отриманої інформації, вивчення ринку, виділення сегмента, до якого належить об'єкт оцінюється;
3) відбір аналогів, порівнянних з оцінюваним об'єктом і визначення відповідних одиниць порівняння по кожному з аналогів;
4) приведення ціноутворюючих характеристик аналогів до характеристик оцінюваного об'єкта;
5) аналіз наведених цін аналогів і підсумковий висновок про вартість об'єкта оцінки.
На першому етапі проводиться збір інформації та формування бази даних угод з об'єктами нерухомості. У цю базу заноситься вся доступна інформація про об'єкт угоди, умовах, суб'єктах угоди і т.п.
На другому етапі проводиться вивчення ринку нерухомості, сегментування його і визначення, до якого сегменту ринку належить об'єкт оцінки.
Сегментування - це процес розбиття ринку на сектори (сегменти), схожі за низкою параметрів, які умовно можна розділити на дві взаємозв'язані гру...
