30% вартості житла, його розмір визначається виходячи з поточного доходу позичальника, і, як правило, щомісячні виплати не повинні становити більше 30% цього доходу. У разі неповернення кредиту закладена нерухомість реалізується з торгів, кредитна організація повертає свої втрати, а суму, що залишилася отримує позичальник. У середньому кількість неповернених іпотечних кредитів відносно невелике.
Аналіз досвіду розвитку іпотечного кредитування в розвинених західних країнах, дозволяє виділити три основні системи іпотечного кредитування, що склалися в даний час:
. Система стройсбережений (контрактно-ощадна система іпотечного кредитування).
. Європейська однорівнева система іпотечного кредитування.
. Американська дворівнева система іпотечного кредитування.
Система стройсбережений, як найбільш традиційна форма організації іпотечного кредитування, є досить поширеною у всьому світі. Особливе історичне розвиток вона отримала у Франції, Німеччині та Англії. Однорівнева система, як основа для функціонування іпотечного кредитування, широке застосування отримала в країнах Західної Європи. Американську систему останнім часом намагаються впровадити як багато розвинених, так і країни, що розвиваються. Однак найбільш ефективно дворівнева система застосовується в США.
Контрактно-ощадна система іпотечного кредитування - це «збалансована автономна система», заснована на ощадно-позичковому принципі функціонування. Основна функція даної системи полягає у створенні дешевих довгострокових ресурсів для забезпечення процесу видачі іпотечних кредитів. Дана функція реалізується шляхом створення замкнутого іпотечного фінансового ринку, що формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ - будівельно-ощадних кас (ССК). Каси мають можливість видавати кредити за ставками нижче ринкових, так як самі залучають кошти нижче ринкових. Це стає можливим в результаті того, що члени каси - вкладники - одночасно є і споживачами іпотечних кредитів. Природно, що прибутковість по депозитах в касах набагато нижче, ніж в інших ощадних установах. І це є свого роду платою за право отримання іпотечного кредиту за низькою ставкою.
Таким чином, у цій контрактно-ощадної системі іпотечне кредитування здійснюється за схемою «позичальник - кредитор». Відповідно до даної схеми в позиково-ощадних іпотечних установах позичальник одночасно є і засновником. При цьому процес накопичення та участі позичальника в освіті та роботі кредитної установи є додатковою гарантією майбутнього кредиту.
Особливість механізму реалізації даної інвестиційної системи полягає в наступному: іпотечний кредит завжди залишається безпосередньо у кредитора, і саме кредитор є кінцевим інвестором даного кредиту. У підсумку кредитний інститут отримує всі виплати по іпотечному кредиту, і сам же погашає кредит.
Витоки формування основ для даної системи можна зустріти в XVIII столітті в шахтарських селищах Пруссії. Багато в чому саме тому система будівельно-ощадних кас найбільш поширена в Німеччині. Сучасні будівельно-ощадні каси - один з основних інститутів фінансування житлової сфери в Німеччині. Сьогодні будівництво трьох чвертей житла фінансується за участю системи житлових заощаджень. Аналогічні ощадно-іпотечні установи існують у багатьох країнах світу. У Франції ці структури називаються житлово-ощадними касами, у Великобританії - будівельними товариствами, у США - позиково-ощадними асоціаціями та банками взаємних заощаджень. Що стосується США, то в економічній літературі досить часто зустрічається затверджене, що саме становлення іпотечної системи кредитування сприяло виходу американської економіки з кризи за часів Великої депресії. Хоча, насправді, в той період в Америці функціонувала саме контрактно-ощадна іпотечна система. А сама, так звана «американська система», заснована на вторинному ринку, в роки Великої депресії тільки починала формуватися.
Розглянемо роботу позиково-ощадних установ на прикладі будівельно-ощадних кас (ССК). ССК утворені за зразком будівельних товариств. Свою діяльність вони здійснюють на основі наступних принципів: фінансової автономності, самоорганізації, самодостатності і самоконтролю. Тому іпотечне кредитування, здійснюване ССК, меншою мірою залежить від ринку капіталу і від діючих ринкових ставок. Власне сама система позиково-ощадних кас організована таким чином, що кредитні установи самі встановлюють депозитні та кредитні ставки. Ставки як накопичення, так і кредитування, одного разу встановившись, практично не змінюються протягом усього терміну, обумовленого в контракті. Виплати по іпотечних кредитах також є фіксованими і рівномірними. Все вищеперелічене сприяє великий привабливості ССК для позичальників.
Що ж стосується ресур...
