сів для надання цільових житлових позик, то в якості джерел їх формування будощадкаси використовують накопичувальні вклади громадян, плату позичальників за користування іпотечним позикою і т.д. Обов'язковою умовою отримання іпотечного кредиту в ССК - бути вкладником в будощадкасі протягом певного періоду часу. У середньому - від 5 до 6 років, протягом яких вкладник щомісяця робив вклади на встановлену в контракті суму.
Процес здійснення іпотечного кредитування в системі стройсбережений зазвичай складається з двох стадій: перша - стадія накопичення, і друга - безпосередньо стадія кредитування. Розглянемо їх більш докладно.
На першій стадії вкладник, який є членом каси, зобов'язується вносити протягом заздалегідь обумовленого періоду часу грошові кошти на депозитний рахунок. Суму щомісячних вкладень і термін накопичення клієнт вибирає сам, порівнюючи свої можливості та потреби. До того ж, як зазначалося, його дохід, що отримується за депозитним вкладом, є відносно низьким. Втім, це компенсується тим, що каса спочатку бере на себе зобов'язання надати вкладнику після закінчення терміну накопичення іпотечний кредит за ставкою нижче ринкової. Даний процес можна розглянути на прикладі німецьких будівельно-ощадних кас. Вже протягом багатьох років ССК стабільно залучають кошти під 3% річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5%.
Друга стадія - кредитування позичальника - починається тоді, коли член каси накопичує близько половини суми, необхідної на придбання конкретно обраного ним житла. Будівельно-ощадна каса не тільки повертає клієнту накопичену їм суму, але і видає йому стільки ж в якості кредиту. Таким чином, член каси купує житло, яке тепер вже виступає в якості застави за отриманий ним кредит, і починає виплачувати кредит. У зв'язку з тим, що ставка відсотка за іпотечним кредитом відносно невисока (на 2-3 процентних пункти нижче ринкової), член каси щомісяця виплачує по кредиту приблизно таку ж суму, яку він вносив щомісячно на накопичувальний рахунок. Погашення іпотечної позики здійснюється протягом терміну, визначеного в контракті про будзаощадження. Максимальний термін погашення іпотечного кредиту - 12 років.
Іпотечна система стройсбережений (втім, як і будь-яка інша) має ряд переваг і недоліків. До основних з недоліків системи ССК можна віднести: невеликі терміни кредитування, обов'язковість періоду накопичення значного обсягу власного капіталу, низькі відсотки по накопиченню, черговість позичальників в отриманні кредиту і т.д. Важливо ще відзначити і складність для кредитних інститутів збереження коштів при єдиних встановлених ставках в сильно схильних до змін економічних умовах.
Що ж стосується переваг цієї системи, то одним з них є її повна прозорість. Згідно німецькому закону про будівельно-ощадних касах, вони не можуть здійснювати ніяких активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. В результаті, на відміну від вкладника комерційного банку, фактично що не володіє жодною інформацією про реальні операціях (не кажучи вже про їх ризикованості), що проводяться з його коштами, член каси точно знає, хто і на яких умовах користується його грошима.
До того ж в організаційному плані контрактно-ощадна система, мабуть, найпростіша в порівнянні з іншими системами іпотечного кредитування, так як не вимагає розвиненого законодавчого та інфраструктурного забезпечення. У зв'язку з тим, що фінансовий і правовий механізм роботи позиково-ощадних установ досить простий, дана інвестиційна система легко вписується практично в будь-яке правове поле, а також легко адаптується в існуючих фінансових інституційних системах. Природно, це відбувається за рахунок того, що для нормального функціонування системи іпотечного кредитування практично необхідним є тільки наявність позиково-ощадної інституту. Дана установа є самодостатнім і володіє повною економічною самостійністю. Тому в контрактно-ощадної системі немає необхідності створення складної інфраструктури. Функціонування позиково-ощадної установи відбувається фактично автономно від решти фінансового ринку. Саме зосередження всієї фінансово-технологічного ланцюжка в одному інституті, і в теж час можливість такий відносно замкнутої системи стабільно функціонувати незалежно від зовнішнього фінансового ринку, є найважливішими перевагами цієї системи.
У контрактно-ощадної системі іпотечного кредитування особлива роль відводиться державному участі. Зокрема, крім обов'язкового регулювання, державні органи використовують різні форми підтримки. Як ми вже відзначали, держава виплачує премію для вкладників стройсберкасс. Її розміри залежать від суми та періоду накопичення, доходу сім'ї, стажу роботи, кількості дітей і т.д. Крім того, на етапі отримання позичальником житлового кредиту держава використовує прямі (грошові дотації при погашенні відсотків) і непрямі (...
