право власності або право оренди на земельні ділянки, що перебувають у них на праві постійного (безстрокового) користування чи праві довічного успадкованого володіння, здійснюють за ціною , встановленої законом суб'єкта РФ в розмірі не більше 20% кадастрової вартості сільськогосподарських угідь.
Є деякі особливості для укладання угод купівлі-продажу землі фермерами (ст. 12 ФЗ Про селянське (фермерське) господарство ). У числі передумов договору купівлі-продажу потрібно попереднє укладення договору всіма членами фермерського господарства, передбаченого ст. 4 цього Закону; договір купівлі-продажу укладається протягом семи днів після подання заявником кадастрової карти (плану) та інших необхідних документів.
Порядок та умови проведення земельних торгів (конкурсів, аукціонів) є кілька своєрідними, тому регулюються земельним законодавством.
На аукціонах продаються земельні ділянки для будівництва без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів (п. 2 ст. 28 ЗК РФ), для житлового будівництва (ст. 38.1 ЗК РФ), для комплексного освоєння з метою житлового будівництва (ст. 38.2 ЗК РФ). Крім того, на торгах продаються земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, із земель сільськогосподарського призначення (п. 1 ст. 10 Федерального закону Про обіг земель сільськогосподарського призначення ). Підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки за результатами торгів буде протокол про їх результати.
Ціна земельної ділянки в цьому випадку встановлюється за результатами торгів, тобто покупцем стає особа, що запропонувала найвищу ціну за земельну ділянку. Початкова ціна земельної ділянки відповідно до ст. 38, 38.1 ЗК РФ встановлюється продавцем земельної ділянки, тобто відповідним органом державної влади або місцевого самоврядування. При цьому в Кодексі не вказана методика визначення початкової ціни. Ця прогалина усувають Правила організації та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок, затверджені Постановою Уряду РФ від 11 листопада 2002 року, відповідно до яких початкова ціна таких ділянок також визначаться незалежним оцінювачем відповідно до законодавства про оціночну діяльність.
Особливі вимоги до об'єкта купівлі-продажу визначені в п. 1 ст. 37 ЗК РФ - це можуть бути тільки ті ділянки, які пройшли державний кадастровий облік. У цьому ж пункті говориться про те, що на продавця покладається обов'язок надати наявну в нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання. Така вимога в основному збігається зі змістом п. 1 ст. 460 ГК РФ. Тим більше що обтяження в більшості підлягають фіксації в системі державного обліку прав на нерухоме майно (сервітути, право оренди тощо). Однак аналогічної норми в гол. 30 ГК РФ немає. Правила ж щодо недоліків якості продаваного об'єкта (див. Ст. 475, 557 ЦК України) навряд чи можна застосовувати при порушенні інформаційних обов'язків.
Такого роду наслідки передбачені безпосередньо Земельним кодексом РФ (п. 3 ст. 37), згідно з яким покупець має право вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування завданих йому збитків. Згідно з цією нормою до числа порушень належить надання продавцем завідомо неправдивої інформації: а) про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання відповідно до дозволеним використанням; б) про дозвіл на забудову ділянки; в) про використання сусідніх земельних ділянок, яке справляє істотний вплив на вартість продаваного земельної ділянки; г) про якісні властивості землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання і вартість продаваного земельної ділянки; д) про іншої інформації, яка може вплинути на рішення покупця про покупку земельної ділянки.
У число обмежень, інформацію про які повинен надавати продавець, входять обмеження не тільки цивільно-правового характеру (сервітут та ін. - ст. 216 ЦК України), а й земельні.
Власник, що продає земельну ділянку, може не знати про всі фактично наявних обмеженнях. Однак і відповідає він не за будь-який випадок ненадання повної інформації, а за факт її свідомого спотворення.
До договору купівлі-продажу додається кадастрова карта (план) земельної ділянки, засвідчена органом, що здійснює діяльність з його ведення. На плані ділянки повинні бути зазначені:
пункти державної геодезичної мережі та межові знаки або спрямування на ці знаки, якщо вони розташовані за межами дільниці;
житлові і господарські будівлі із зазначенням їх поверховості;
інженерні мережі (електролінії, газопровід, водопровід тощо), якщо вони є об'єктами права власності і...
