ався метод багатовимірного регресійного аналізу.
В якості об'єктів аналогів у звіті використана інформація про ізольованих приміщеннях бази даних РУП «Брестське агентство з державної реєстрації та земельного кадастру», а також дані, надані на сайті irr.by від 24.07.2008 (табл. 2.6).
Таблиця 2.6 Вихідні дані для оцінки об'єкта нерухомості
АдресДата продажу, місяць і годЦена, $ Площа, кв.м, (Х1) Ціна за 1 кв.м, $, (У) Розвиненість інфраструктури, (Х2) Стан, (Х3) Бульвар Космонавтов06.2007 638900488,11309ОтлОтлПроспект Машерова12.2007 174600162,11077ОтлОтлПроспект Машерова12.2007 232300212,31094ОтлОтлГенерала Попова07.2008 9000006001500ХорХорВаснецова01.200814440096,21501ХорОтл
У звіті використовувалися два параметри для оцінки 1 кв. м нерухомості: розвиненість інфраструктури і стан. Проведена оцифровка цих параметрів: 1 (задовільний), 2 (хороше), 3 (відмінне).
Подальші розрахунки у звіті зроблені за допомогою статистичної функції - тенденція табличного процесора Microsoft Excel, яка повертає значення відповідно до лінійного трендом (за методом найменших квадратів) масиви відомі значення (У) і відомі значення (Х). Повертає значення (Y) відповідно до цієї прямої для нових значень масиву (Х). У результаті розрахунків отримана вартість 1 кв. м - 1488,794134 дол. США. Таким чином, розрахувавши вартість 1 кв. м об'єкта оцінки методом регресійного аналізу, розрахуємо вартість всього об'єкту, помноживши отриману величину на площу приміщення і на курс дол. США отримаємо вартість об'єкта оцінки порівняльним методом у розмірі 3907301900 руб. (1488,794134 дол. США х 1240,3 кв. М х 2117 руб.).
На мій погляд, табл. 2.6 містить суперечливі дані, які можуть призвести до невірного результату. Так, з цієї таблиці випливає, що чим краще розвиненість інфраструктури і стан, тим дешевше коштує 1 кв. м приміщення. Очевидно, що це суперечить економічному здоровому глузду. Дані, наведені в табл. 2.6 демонструють тенденцію подорожчання вартості в період з 06.2007 по 07.2008. У звіті ринок комерційної нерухомості в м Бресті не аналізується.
Метою узгодження результатів всіх використовуваних методів є визначення вагових коефіцієнтів для кожного методу оцінки. У звіт про оцінку кожному методу були присвоєні такі ваги: ??витратний метод - 25%, прибутковий метод - 25%, порівняльний метод - 50%. Обґрунтування визначення вагових коефіцієнтів (питомих ваг) відсутня.
Розрахунок узгодженої ринкової вартості об'єктів оцінки наведено в табл. 2.7.
Таблиця 2.7 Розрахунок узгодженої ринкової вартості об'єктів оцінки
Ізольоване помещеніеНаіменованіе методаУдельний вага,% Вартість, руб.Согласованная ринкова вартість, руб.Затратний метод25% 19397707002927062400Доходний метод25% 1953874900Сравнітельний метод50% 3907301900
Узгоджена ринкова вартість об'єкта оцінки у звіті склала: 1939770700 х 0,25 + 1953874900 х 0,25+ 3907301900 х 0,5=2927062400 руб.
Отриманий результат склав 1114,8 дол. США за 1 кв. м, що значно нижче продаваної комерційної нерухомості в 2008 році (див. табл. 2.6). Тому, на мій погляд, узгодження результату проведено економічно не вірно.
. 3.2 Аналіз оцінки на прикладі звіту про ринкову вартість КУП «Завод будівельних матеріалів»
Розглянемо ще один приклад (у більш скороченому вигляді) ринкової оцінки державного майна на прикладі оцінки підприємства як майнового комплексу КУП «Завод будівельних матеріалів» (далі - КУП «ЗСМ»). Виконавець оцінки - РУП «Н», дата висновку про оцінку 29.04.2008. Оцінка КУП «ЗСМ» проведена станом на 01.01.2008 з метою продажу конкретному покупцеві.
Згідно зі звітом про оцінку складу виконаних оцінювачем робіт з визначення ринкової вартості КУП «ЗСМ» як майнового комплексу включає:
вивчення та аналіз наданих на оцінку документів;
визначення підходів і методів оцінки підприємства;
аналіз макроекономічного розвитку Республіки Білорусь;
характеристика будівельної галузі;
характеристика підприємства;
аналіз фінансового становища КУП «ЗСМ» станом на 01.01.2008;
оцінка вартості підприємства витратним методом;
оцінка ринкової вартості майнового комплексу дохідним методом;
складання та оформлення звіту за встановленою формою.
КУП «Завод будівельних матеріалів» є комерційною організацією - юридичною особою. Розмір статутного фонду станом на 01.01.2008 становить 1480 млн. Руб.
Основні види діяльності: виробни...
