всім не мають свого ринку з-за своєї специфіки.
Застосування витратного підходу буде найбільш ефективним і він дасть більш точний результат при визначенні вартості нової або наміченої до будівництва нерухомості, коли не вимагається проведення розрахунків зносу. Витратний підхід встановлює верхню межу того, що зазвичай платив би ринок за нерухомість, якби вона була новою. Тому, щоб наблизиться до ринкової вартості існуючої нерухомості, яка вже накопичила знос, необхідно внести поправки на її фізичний, функціональний та економічне знецінення.
Витратний підхід до оцінки об'єкта нерухомості передбачає оцінку ринкової вартості при існуючому використанні землі, до якої додається поточна вартість заміщення або відтворення поліпшень, зменшена на величину сукупного зносу.
Витратний підхід використовується в тих ситуаціях, якщо мова йде про нерухомість, для оцінки якої немає доступних або достовірних ринкових даних. У рівній мірі це відноситься і до оціночних ситуацій на пригнічених ринках, де вартість нової нерухомості перевищує можливу ціну, за яку цю нерухомість можна було б продати на ринку, тобто витратний підхід неможливо використовувати без урахування в значенні вартості економічного зносу.
Незалежно від виду обумовленої вартості, витрати на створення об'єкта включають вартість проектування, будівництва, маркетингу, фінансування, а також прибуток забудовника.
У залежності від значення витрат у процесі створення об'єкта вони можуть бути віднесені до прямих або непрямих.
Прямі витрати - це витрати, пов'язані з будівельними роботами по створенню об'єкта (вартість матеріалів і праці, витрати з контролю за виконанням робіт, вартість оренди обладнання та вартість комунальних послуг). Сюди включають і прибуток підрядника.
Для визначення прямих витрат використовуються такі методи, як:
- методсравнітельной одиниці;
метод розбивки по компонентах (поелементний метод);
метод кількісного аналізу (кошторисний метод);
метод наведених фактичних витрат.
Непрямі витрати - це витрати, супутні створенню об'єкта, але не включені у вартість будівельних робіт. До них належать витрати, пов'язані з отриманням дозволу на ведення будівельних робіт, з оформленням права власності та інші витрати юридичного характеру; витрати по страхуванню, з обслуговування кредиту на ведення будівельних робіт; податки, що стягуються в ході ведення будівництва; витрати на рекламу та оформлення продажу, адміністративні та інші витрати інвестора.
Дуже важливу статтю непрямих витрат складають витрати з обслуговування кредиту на ведення будівельних робіт. Капітальне будівництво вимагає залучення значних, як правило, кредитних коштів. Їх оцінка здійснюється по процентних ставках, які переважно пропонуються на кредитному ринку і можуть змінюватися залежно від статусу позичальника та ризиків, пов'язаних з освоєнням ділянки.
Окремою складовою вартості будівництва є прибуток забудовника. Вона визначається тією сумою грошей, яка стимулює підприємця на діяльність по інвестуванню та організації розвитку нерухомості.
В залежності від ситуації, прибуток забудовника може бути оцінена як відсоток від прямих витрат, від прямих і непрямих витрат, від прямих і непрямих витрат плюс вартість ділянки або від вартості закінченого проекту. У всіх випадках прибуток забудовника в рамках одного проекту буде однаковою, оскільки кожній з обраних баз відповідає певний процент.Оценка розміру прийнятною для забудовника прибутку досить складна, так як в залежності від ситуації на ринку і типів власності змінюються і розміри очікуваного прибутку. Цільові рівні прибутки будуть залежати від характеру і термінів освоєння, а також супутніх ризиків. Не останню роль при цьому відіграватиме і конкуренція на ринку девелоперських послуг. У силу цих причин співвідношення між прибутком та іншими витратами не мають постійного характеру.
В оцінці нерухомості знос розглядається як основний фактор для визначення поточної вартості, безвідносно до ретроспективним затратам і визначається як втрата корисності, а значить і вартості по будь-якої причини.
Під ізносомв оцінці нерухомості розуміється зменшення вартості відтворення (заміщення) поліпшень, що виникає при неналежній експлуатації (фізичний знос); з появою нових, більш ефективних поліпшень, що відповідають сучасним потребам (функціональний знос); а також викликаних змінами в економіці, які впливають на ситуацію на ринку (економічний знос).
Фізичний знос - це в економічному сенсі втрата вартості поліпшень в результаті всіх видів ...
