gt; 2 .48837,25213935555,642553,244048Общая площа, м 2 .4337,44542,344Жілая площа, м 2 .2824302917Площадь кухні, м 2 .67,8665Тіп домаПанельныйПанельныйкирпичныйкирпичныйкирпичныйЭтаж3/42/52/53/53/5Техническое стан квартирыХорошееХорошееХорошееХорошееХорошееТехническое стан домаУдовлетворительноеУдовлетворительноеУдовлетворительноеУдовлетворительноеУдовлетворительноеСанузелРаздельныйСовмещенныйРаздельныйСовмещенныйСовмещенныйКачество отделкиПростаяЕвроремонтПростаяПростаяПростаяНаличие балконаБалконнетБалконБалконБалконНалічіе гарячого водоснабженіяІндівідуальная газова колонкаЦентральноеЦентральноеЦентральноеЦентральное Кумулятивні поправки виходять шляхом перемноження всіх індивідуальних поправок.
Розрахунок скоригованих цін об'єктів аналогів проведений в таблиці 5.
Розмір величини поправок, необхідних для розрахунку скоригованих цін об'єктів-аналогів, визначений за результатами дослідження ринку.
Для висновку про квартири необхідно провести узгодження скоригованих цін. Узгодження - процес зважування та порівняння показників з їх характеристиками. Узгодження проводиться відповідно до наявних відмінностями аналогів від оцінюваного об'єкта.
Для узгодження широко використовуються різні методи. Зокрема, судження про вартість об'єкта можна прийняти в результаті аналізу чотирьох показників:
) середнього арифметичного значення скоригованих цін.
(44428,18 + 50926,87 + 34401,50 + 43808,92 + 43470,59)/5=43916,48 руб./м 2
) модального значення.
Мода - найбільш часто зустрічається значення в числовому ряду. Можуть бути взяті найбільш близькі, що часто зустрічаються разом значення.
Мо=(43808,92 + 43470,59)/2=43639,76 руб./м 2
) медіанного значення. Медіана - середина рангового ряду.
Ме=43808,92 руб./м 2
) скориговані ціни самого схожого на оцінюваний об'єкт аналога. Чим менше кількість і величина поправок, тим більше аналог схожий на об'єкт оцінки.
Самими схожими на оцінюваний об'єкт аналогами є Аналог 1 і Аналог 3, візьмемо середню арифметичну від їх вартості=39414,84 руб./м 2
Вартість 1 м 2 квартири в підсумку приймається як середнє арифметичне між значеннями наведених вище показників:
(43916,48 + 43639,76 + 43808,92 + 39414,84)=42695 руб./м 2
Вартість об'єкта оцінки у рамках порівняльного підходу буде дорівнює 42695 * 47,2=2015204 рублів.
. 5 Визначення підсумкової вартості об'єкта оцінки
Після визначення вартості нерухомості трьома традиційно застосовуваними методами: витратний підхід, порівняльний підхід і дохідний підхід, приступають до наступного етапу процесу оцінки, який полягає у зведенні вартісних показників в підсумкову оцінку вартості.
Підсумкова вартість оцінюваної нерухомості - це експертне і обгрунтоване судження оцінювача про грошовому еквіваленті потенційної угоди з об'єктом, зафіксованому в завданні на оцінку. [9, с.98]
Для кожного із застосованих методів оцінки вибирається питома вага (з урахуванням значущості та застосовності кожного методу для кожної конкретної ситуації). Основні елементи порівняння: відповідність цілям оцінки, достовірність і достатність використовуваної для аналізу інформації, відповідність оцінюваного типом і характером використання нерухомості.
Визначимо вагові коефіцієнти для кожного з підходів:
Витратний підхід має найменшу вагу і приймається рівним 10%. Вартість заміщення з урахуванням зносу не завжди точно відображає вартість об'єкта на ринку, крім того, дані, використані нами в розрахунках даним методом е перевірені, тобто до них немає достатньої довіри.
Аналіз проводився на підставі достовірної інформації про достатню кількість порівнянних об'єктів, тому питома вага підходу порівняльного аналізу продажів в підсумковому узгодженні буде найбільшим і складе 90%;
Оцінюваний об'єкт не належить до дохідної нерухомості і дохідний підхід у розрахунках не використовувався. Тому вага дохідного приймається рівним 0%.
Дані про зведення отриманих результатів у підсумкову вартість об'єкта занесемо в таблицю 5.
Таблиця 5. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки
Підходи до оцінки об'єкта недвіжімостіСтоімость об'єкта оцінки, руб.Весовой коеффіціентСтоімость об'єкта оцінки з урахуванням вагового коефіцієнта, руб.Затратный18129180,1181291,8Сравнительный20152040,91813683,6Рыночная цена- - 1994975,4
Таким чином, на підставі вище...
