и ринкової вартості об'єкта нерухомості
Визначення вартості здійснюється з урахуванням усіх факторів, що істотно впливають як на ринок нерухомості в цілому, так і безпосередньо на цінність розглянутої власності. При цьому використовують три основні підходи:
· порівняльний;
· витратний;
· прибутковий.
Використання трьох підходів призводить до отримання різних величин вартості одного й того самого об'єкта. Після аналізу результатів, отриманих різними підходами, встановлюється остаточна оцінка вартості нерухомості.
10. Порівняльний підхід
Теоретичні основи порівняльного підходу
Порівняльний, або ринковий метод оцінки нерухомості lt; # justify gt; · виявляються недавні операції з об'єктами, аналогічними оцінюваному;
· перевірка інформації і угодах: підтвердження суми угоди одним з безпосередніх учасників і визначення умов продажу;
· коректування вартості з урахуванням наявних відмінностей.
Базову модель даного підходу можна представити словесним виразом: Ринкова вартість об'єкта власності дорівнює ціні продажу порівнянного з ним об'єкта плюс поправки до цієї ціни, пов'язані з відмінностями в характеристиках об'єктів порівняння та оцінки, або в ідеї алгебраїчного виразу
,
де - ринкова вартість оцінюваного об'єкта власності;- Ціна продажу порівнянного об'єкта власності;- Сукупна поправка до ціни продажу, виражена в грошах.
Основні елементи порівняння при оцінці нерухомості порівняльним підходом:
. Передані права на нерухомість
. Умови фінансування
. Умови продажу
. Умови ринку (дата продажу)
. Місцерозташування об'єкту
. Фізичні характеристики
. Економічні характеристики
. Використання
. Компоненти вартості, не відносяться до нерухомості
Джерелами інформації для проведення порівняльного аналізу є ріелторські компанії, державні джерела (БТІ тощо), публікації (газети, журнали тощо), а також особи, які безпосередньо беруть участь в угодах по якого-небудь з аналогічних об'єктів нерухомості.
Правило коригувань цін порівнянних об'єктів:
Коригується ціна порівнянного об'єкта для відбиття параметрів оцінюваного об'єкта. Оцінюваний об'єкт ніколи не піддається коректуванням.
Коректування необхідне, тому як абсолютно ідентичні об'єкти знайти практично неможливо. Саме тому даний метод рідко застосовується щодо комерційної нерухомості - аналог підібрати практично неможливо, також він не враховує прогнозовані доходи.
Цей недолік компенсує метод валової ренти. Суть це методу полягає в тому, що ціна об'єкта визначається з урахуванням потенційного доходу від здачі його в оренду. Для розрахунку за цим методом визначається коефіцієнт - мультиплікатор валовий ренти. Він знаходиться відношенням ціни об'єкта, виставленого на продаж, до суми валових доходів, які могли бути отримані від здачі об'єкта в оренду за конкретний період (місяць, квартал, рік). Вартість об'єкта буде визначатися множенням розрахункової величини валового рентного доходу для оцінюваного об'єкта нерухомості на відповідне значення мультиплікатора. При цьому період для розрахунку суми валового доходу і значення мультиплікатора повинен збігатися. Цей метод є досить поширеним в оцінній практиці завдяки своїй зручності і простаті.
Достоїнствами даного підходу до оцінки нерухомості є використання фактичних даних, відповідних поточному стану ринку нерухомості, що значно знижує похибку оцінки.
Пошук об'єктів аналогів
Об'єктом оцінки є: Земельна ділянка, площею 5 соток, з житловим будинком загальною площею 130 кв.м, розташований за адресою: Краснодарський край, г. Краснодар, вул. Леніна, буд. 62
При виборі аналогів враховувалася порівнянність об'єктів. Порівнянними вважаються об'єкти з однаковими фізичними та економічними характеристиками. Таким чином, пошук об'єктів-аналогів здійснювався за наступними критеріями:
. Місце розташування об'єкта
. Площа ділянки
. Категорія земель
. Вид дозволеного використання
. Загальна площа будинку, кв.м
. Стан будинку
. Матеріал зовнішніх стін
. Комунікації
