ість методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Оцінка використання одного з трьох існуючих підходів - дохідного, - є некоректним. Тому ми відмовимося від використання цього підходу при розрахунку величини вартості об'єкта оцінки. Нижче наводиться коротке обгрунтування даного рішення. p> В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який свідчить, що всі вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг. При застосуванні даного підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації та доходу від можливого продажу в кінці періоду володіння. Стосовно до об'єкта оцінки можна гіпотетично припустити, що він купується не як В«квартира для проживанняВ», а як об'єкт для отримання прибутку від здачі його в оренду і подальшої (можливої) продажу.
Проти використання дохідного підходу, як некоректного в даній ситуації, у Оцінювача також було декілька аргументів. Перш за все - це інформація, отримана від Замовника, що ця квартира буде використовуватися виключно для цілей проживання, тобто майбутній власник не планує здавати її в оренду з метою добування прибутку.
Витратний підхід грунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками об'єкта оцінки, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку.
На думку Оцінювача, кращим підходом до оцінки квартири в багатоквартирному будинку з трьох існуючих можна вважати порівняльний підхід, який в силу добре розвиненої системи інформаційного забезпечення дає найбільш об'єктивні результати.
Прибутковий підхід - це визначення поточної вартості майбутніх доходів, які виникнуть у результаті використання власності і можливого подальшого її продажу. У даному випадку застосовується оцінний принцип очікування. При використанні дохідного підходу застосовують такі методи;
Метод капіталізації. Згідно з методом капіталізації ринкова вартість нерухомості визначається за формулою
V - N01/Ко, (3.1)
де N01 - чистий операційний дохід,
Ко - Загальний коефіцієнт капіталізації, V - вартість. p> Метод дисконтування грошових потоків заснований на прогнозуванні цих потоків від експлуатації нерухомості, які потім дисконтуються за ставкою дисконту, відповідної необхідної інвестором ставці доходу.
У даному звіті для визначення обгрунтованої ринкової вартості нерухомості дохідний підхід не використовувався через відсутність даних по здачі в оренду аналогічних квартир в м. Уфі. На підставі вищевикладеного ми вважаємо, що використання дохідного методу може значно спотворити результати оцінки, і тому прийнято рішення не використовувати даний підхід.
3.2 Розрахунок ...
