вартості порівняльним підходом
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними. Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу.
Якщо така нерухомість на ринку продажів відсутня, метод порівняння продажів не застосуємо. Основою застосування даного підходу є той факт, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з ціною продажу аналогічних об'єктів. Кожна порівнянна продаж порівнюється з об'єктом оцінки. У ціну порівнянної продажу вносяться поправки (коригування), що відображають істотні відмінності між ними.
Будь-яке відміну умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі. Тому при застосуванні методу порівняння продажів необхідні достовірність і повнота інформації.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
Детальний дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, мають відношення до об'єктів порівнянної корисності.
Підбір порівнянних об'єктів, використання яких відповідає найкращому використанню об'єкта.
Визначення відповідних одиниць порівняння та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці.
Зіставлення досліджуваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення зі списку порівнянних.
Приведення ряду показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта.
При порівняльному аналізі вартості об'єкта оцінки з цінами аналогів Оцінювач використовував дані за цінами пропозицій (публічних оферт) аналогічних об'єктів, взятих з відкритих джерел (друкованих видань, офіційних інтернет-сайтів і тощо). Такий підхід, на думку оцінювача, виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення про покупку об'єкта нерухомості проаналізує поточний ринкова пропозиція і прийде до висновку про можливу ціну пропонованої квартири, враховуючи всі його достоїнства і недоліки щодо об'єктів порівняння.
При відсутності у вільному доступі баз даних (лістингів) з цінами реальних угод, на які спираються у своїй роботі оцінювачі більшості країн світу, Оцінювач справедливо зробив висновок, що дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цінами угод купівлі-продажу, і, отже, найбільшою мірою відповідають вимогам російського законодавства в галузі оцінки.
Таким чином, інструментом оцінки в процесі розрахунків були використані дані, іменовані в ГК РФ як В«офертаВ» і В«публічна офертаВ» (Ст. 435 і 437). Отже, Оцінювач гіпотетично (з урахуванням відповідних коригувань) припускав, щ...
