кільки в даному випадку йдеться про визначення ринкової вартості квартири, власні витрати не будуть адекватно відображати вартість об'єкта оцінки оскільки дослідження ринку житлової нерухомості показало, що у зв'язку з надмірно високою рентабельністю будівництва житлової нерухомості, вартість витрат на споруду квартири не відображає реальної вартості житлової нерухомості в м. Москва. p> Таким чином, для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки - квартири, витратний підхід не використовувався. p>
8.4 Оцінка вартості порівняльним підходом Маючи інформацію про ряд пропозицій з продажу об'єктів, ідентичних оцінюваному, Оцінювач використовував порівняльний підхід до оцінки. У рамках порівняльного підходу використовується метод порівнянних продажів, який полягає у пошуку даних про ціни продажу об'єктів, порівнянних з оцінюваним по ряду характеристик (при оцінці квартир основними параметрами можуть стати загальна площа і кількість кімнат), їх порівняльному аналізі та проведенні необхідних коригувань. p> Інформація, використовувана оцінювачем, повинна відповідати таким основним критеріям:
-сторони угоди мають достатнє уявлення про даному ринку;
-сторони угоди не пов'язані між собою будь-якими іншими відносинами, що можуть вплинути на ціну угоди;
-дані про ціну угоди отримані від особи, незацікавленого в її спотворенні.
Основний критерій вибору інформації, яка може бути використана для оцінки конкретного об'єкта порівняльним підходом, може бути сформульована таким чином: Потенційний покупець, що володіє інформацією про ринок даного виду нерухомості, вважатиме зіставну нерухому річ розумною заміною оцінюваної.
Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів, по яких є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі - продажу і заснований на принципі - покупець не купить об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку схожого об'єкта, що володіє такою ж корисністю. При цьому передбачається, що ціни, за якими на ринку нерухомості відбулися угоди купівлі-продажу об'єкта, схожого або аналогічного оцінюваному об'єкту, відображають його ринкову вартість.
Якщо така нерухомість на ринках продажів відсутня, оцінка вартості порівняльним підходом не використовується.
Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути уточнено під час аналізу. Тому при застосуванні методу порівнянних продажів необхідні достовірність і повнота інформації.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
В· Детальний дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі чинники, мають відношення до об'єктів порівнянної корисності, для реалізації подальших етапів;
В· Визначення відповідних одиниць порівняння, істотно впливають на вартість розглянутого об'єкта,...
