гічні об'єкти активно звертаються на ринку в період близький до дати оцінки. Більше того саме даний підхід дає найбільш об'єктивну оцінку, максимально враховує ринкову ситуацію. При пасивному територіальному ринку нерухомості застосування порівняльного підходу важко, тому при недостатності інформації розрахована ринкова вартість може використовуватися індикативно
для підтвердження результатів оцінки, отриманих іншими методами. Як правило порівняльний підхід використовуються для оцінки житлової та комерційної нерухомості, складніше його застосовувати для оціни спеціалізованих об'єктів та нерухомості, що функціонує у складі майнового комплексу промислових підприємств. p> Витратний підхід, використовується для оцінки нерухомості, заснований на пропозиції, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей, в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки. Особливість застосування витратного підходу становить розуміння оцінювачем відмінності між відновною вартістю (вартістю відтворення) об'єкта і вартістю заміщення. Відновлювальна вартість (вартість відтворення) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же архітектурно
планувальних рішень, будівельних конструкцій та матеріалів і з тим же якістю будівельно - монтажних робіт. При визначенні відновної вартості відтворюється той же функціональний знос об'єкта і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які є у оцінюваного об'єкта. Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, що має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну і планування. p> Таким чином, відновна вартість виражається витратами на відтворення точної копії об'єкта, а вартість заміщення - витратами на створення сучасного об'єкта - аналога.
Кордон між відновною вартістю об'єкта та вартістю його заміщення завжди умовна і оцінювачу в кожному конкретному випадку доводиться вирішувати проблему вибору того або іншого виду вартісної оцінки залежно від умов застосування витратного підходу.
Згідно Стандартів Російського товариства оцінювачем (СТО РОО 21 - 01 - 95) при оцінці нерухомості за допомогою витратного підходу рекомендується послідовно визначати: ринкову вартість земельної ділянки;
відновну вартість об'єкта нерухомості або вартість заміщення;
величину накопиченого сукупного зносу об'єкта;
ринкову вартість нерухомості витратним методом як суму вартості ділянки землі і відновної вартості об'єкта за мінусом накопиченого зносу.
Прибутковий підхід - до оцінки вартості об'єктів не...
