рухомості - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Прибутковий підхід використовується тільки для оцінки дохідної нерухомості, тобто такої нерухомості, єдиною метою якої є отримання доходу і в його основі лежать такі принципи оцінки нерухомості:
В· Принцип очікування (вартість об'єкта, що приносить доходу, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе);
В· Принцип заміщення (вартість об'єкта нерухомості має тенденцію встановлюється на рівні величини ефективного капіталовкладення, необхідного для придбання порівнянного, що заміщує об'єкта, що приносить бажаний прибуток).
Сутність дохідного підходу полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які як очікується, принесуть експлуатацію і можлива продаж надалі нерухомого майна, тобто шляхом капіталізації доходу.
5. Оцінка нерухомого майна. Розрахунок ринкової вартості об'єкта нерухомості порівняльним підходом
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і в порівнянні оцінюваної нерухомості з аналогами.
Принцип попиту та пропозиції. Оцінювач при визначенні вартості об'єкта має розуміти, які фактори і яким чином впливають на попит і пропозицію на ринку нерухомості, які зміни цих факторів можуть статися і як ці зміни вплинуть на вартість даного об'єкта нерухомості. p align="justify"> На основі цих принципів оцінки нерухомості в порівняльному підході використовується ряд кількісних і якісних методів виділення елементів порівняння та вимірювання коригувань ринкових даних порівнянних об'єктів для моделювання вартості оцінюваного об'єкта процес виконання оцінки об'єкта нерухомості порівняльним підходом здійснюється чотирма етапами:
Етапи:
Етап 1
Вивчаються стан і тенденції розвитку ринку нерухомості і особливо того сегмента, до якого належить даний об'єкт. Виявляється об'єкти нерухомості, найбільш зіставні з оцінюваним, продані відносно недавно. p align="justify"> Етап 2
Збирається і перевіряється інформація по об'єктах - аналогам, аналізується зібрана інформація і кожен об'єкт - аналог порівнюється з оцінюваним об'єктом.
Етап 3
Виділені відмінності в ціноутворюючих характеристиках порівнюваних об'єктів вносяться поправки в ціни продажів порівнянних аналогів.
Етап 4
Узгоджуються скориговані ціни об'єктів - аналогів і виводиться підсумкова величина ринкової вартості об'єкта на основі порівнял...
