00Развітость бізнесу ++ - + --- + Коригування + 1 500 + 15000 + 15000 + 15 000Налічіе косметичного ремонту + - + - +++ Коригування + 10000 + 10000 + 10 000Площадь, м268,860706565677068, 8Ітоговая коректування, руб. + 25000-5 000 + 25000 + 25000 + 25000 + 10000Скорректірованная вартість об'єкта, руб.2100000252500024950002325000227500023250002510000
Узгодження отриманих результатів.
Впорядкування ряду (розташувати за збільшенням):
214 - 33955 - 35000 - 35769 - 36071 - 36483 - 38384
. Медіанне значення (серединне значення): 35769 руб.
. Середнє значення (середнє арифметичне):
(33214 + 33955 + 35000 + 35769 + 36071 + 36483 + 38384)/7=35554 руб.
. Модальне значення (модне, повторюване): 33955 руб.
. Вартість 1 м2 ОА1, близького до характеристик ГО, становить 35000 руб.
Вартість 1 м2 рублів
Висновок: при сформованій ситуації найбільш вірогідною вартістю 1 м2 комерційної нерухомості є 35069 рублів.
Разом вартість трикімнатної квартири, перетвореної під офіс агентства нерухомості «Своя квартира» розташована за адресою м Магнітогорськ, вул. Карла Маркса 194 -
Соо=35 069руб * 66,8 м2=2279485 руб.
Достовірність вибірки об'єктів-аналогів
Для визначення значення ринкової вартості (Ср) житлового будинку на підставі ринкового підходу, сформовано вибірку значень ринкових цін СРI в межах ринку житлових будинків - аналогів у м Магнітогорську:
, (15)
руб.
де n - число значень (об'єм) вибірки ринкових цін квартир - аналогів (n);
З р1 ...
Срn - ринкова вартість квартир - аналогів на дату оцінки, руб.
Ринкова вартість об'єктів аналогів взятих з таблиці:
№1- 2100 000руб.
№2- 2500000 руб.
№3- 2500000 руб.
№4- 2300000 руб.
№5- 2250000 руб.
№6- 2300000 руб.
№7- 2500000 руб.
При цьому необхідною умовою достовірності розрахункових даних є дотриманням однорідності вибірки аналогів об'єкта оцінки, який контролюється розрахунком коефіцієнта варіації. Коефіцієнт варіації - це відношення стандартного відхилення до середнього арифметичного, вираженого у відсотках або в математичному коефіцієнті, який для малої вибірки (n? 30) розраховується за формулою:
(15)
де V - Коефіцієнт варіації, отриманий розрахунковим шляхом.
Вибірка вважається однорідною, якщо коефіцієнт варіації не перевищує 0,33. У нашому випадку коефіцієнт варіації дорівнює 0,074, це означає, що об'єкти-аналоги підібрані вірно.
2.4 Розрахунок ринкової вартості АН «Своя квартира» із застосуванням дохідного підходу
Таблиця 12 - Вихідні дані для розрахунку вартості дохідним підходом
Найменування показателейПоказательПлощадь, м266,8Коеффіціент завантаження -В перші два роки,% -В наступні роки,% 69 90Арендная плата за користування-Приміщенням (місяць), руб.30 000-Збільшення орендної плати на рік, % 3Амортізація (рік),% 2Налог на майно,% 1,0Земельний податок,% 0,6- збільшення земельного податку на рік,% 3Налог на прибуток,% 20Ставка дисконтування,% 20Холдінговий період, лет.10Стоімость ГО наприкінці холдингового періоду, руб.4 000 000Расходи на продаж, руб.80 000Ставка реверсії,% 13Продолжітельность реконструкції, месяц3Затрати на реконструкцію, руб/м2200Операціонние витрати (місяць), руб/м240- збільшення операційних витрат на рік,% 6
Таблиця 13 - Розрахунок ринкової вартості ТОВ «Своя квартира» дохідним підходом
ГодПВДДВДОпераціонние расходиЧОД1360 000248 400320642163362370 080255 355,233987,8221367,43381 924343 731,636027,1307704,54393 381,7354043,538188,7315854,85405 183,1364664,840480324184,86417338,68375604,742908,8332695 , 97429 858,8386872,944196,1342676,88442 754,6398479,146847,8351631,39456 037,2410433,549658,7360774,810469 718422746,252638,2370108ГодЗатрати на реконструкціюОстаточная стоімостьАмортізаціяНалог на имущество167891400801762563525,11762,62221367,44427,42213,73307704,56154,13077,14315854,86317,13158,55324184,86483,73241,96332695,96653,933277342678,86853,334278351631,37032,63516,39360774,87215,53607,7103701087402,23701,1ГодНалог на землюПрібиль налогооблагаемаяНалог на прібильПрібиль чистая140,08170928,334185,7136742,6241,3214685,142937171742,1342,5298430,959686,2238774,7443,8306335,661267,2245068,3545,1314414,162882,8251513,4646,5322668,564533,7258134,8747,9332348,666469,7265878,8849,3341033,168206,1272826,5950,8349900,869980,1279920,61052,3358952,571790,5287162ГодСтавка дисконтированияPV1141510,83333313952,120,833333143123,430,833333198953,840,833333204223,550,833333209609,360,833333215112,370,833333221565,680,8333332273...
