ок чи зміну навколишнього середовища, які впливають на співвідношення попиту і пропозиції на ринку.
Зазвичай зовнішній знос проводиться двома методами:
метод капіталізації втрати доходу, що відноситься до зовнішнього впливу;
метод порівняння продажів подібних об'єктів при наявності і без зовнішніх впливів.
В даному випадку об'єкт оцінки знаходиться в розвивається, забудовувати районі в екологічно чистому місці в невеликій віддаленості від міста і зниження інтересу до нього потенційних користувачів за прямим призначенням не представляється можливим. Зовнішній знос приймаємо рівним 0%
Розрахунок залишкової вартості об'єкта оцінки.
Залишкова відновна вартість - це вартість яка визначається на основі повної вартості заміщення з урахуванням зносу, тобто втрати у вартості і цінності об'єкта в результаті його старіння, зношування, експлуатації тощо.
(Постанова Уряду РФ № 519 від 6.07.01г. Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності).
Залишкова вартість заміщення об'єкта оцінки була визначена шляхом обчислення з повної вартості заміщення величини фізичного зносу:
ОС=ПС заст.- І нак. де:
ОС - залишкова вартість об'єкта оцінки;
ПСзам.- Повна вартість заміщення об'єкта оцінки;
І нак - накопичений знос.
Таблиця 10 - Розрахунок вартості об'єкта з урахуванням накопиченого зносу
НаіменованіеСтоімость заміщення рубФізіческій знос рубФункц. ІзносСтоімость рубДом жілой383 724201 90618 182163 637Веранди17 8359 8707977 169Сарай з бревен42 63425 +6271 70115 306Сарай дощатий37 510230091 45013 051Сарай з бревен31 97619221127611 480баня89 11154661344531 005предбаннік1040463824023 620уборная10 42341696255 628ворота347303473312628131забор15 473618918577 427забор17 673176715 906Ітого691 493302 360
Залишкова вартість поліпшень земельної ділянки з становить 302360 рублів.
Розрахунок вартості земельної ділянки.
Згідно ст. 9 Конституції Російської Федерації земля може перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності.
Відповідно до Закону РФ Про плату за землю користування землею в Республіці Татарстан є платним. Формами плати є: земельний податок, а також орендна плата і нормативна ціна землі - одноразові платежі при передачі земельних ділянок, що перебувають у державній власності, власності місцевого самоврядування, у власність громадян та юридичних осіб, довічне успадковане володіння, користування, у тому числі в оренду , включаючи плату на відтворення інженерної та природоохоронної інфраструктури населеного пункту.
Власники землі, землевласники і землекористувачі, крім орендарів, оподатковуються щорічним земельним податком. Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності та встановлюються у вигляді стабільних платежів за одиницю площі в рік.
За землі, передані в оренду із земель, що перебувають у державній власності, власності місцевого самоврядування, справляється орендна плата. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються договором. При оренді земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, відповідні органи виконавчої влади встановлюють базові розміри орендної плати за видами використання земель і категоріям орендарів.
Вартість ділянки землі визначається одним з таких методів:
метод залишку для землі - для оцінки забудованих ділянок, по яких є інформація про доходи від єдиного об'єкта нерухомості в цілому. Теоретичною основою даного методу є положення про те, що дохід від об'єкта нерухомості (земельна ділянка з поліпшеннями) формується як сума доходу від будівель (споруд) і доходу від земельної ділянки;
метод передбачуваного використання - для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок; великих площ, розбивається на окремі стандартні земельні ділянки, що освоюються під забудову, тобто коли розбивки на ділянки великого земельного наділу являє собою найкраще і найбільш ефективне використання землі з урахуванням забудови;
методом порівняння продажів - для оцінки земельних ділянок, як зайнятих будівлями, будовами та (або) спорудами, так і земельних ділянок, не зайнятих будівлями, будовами та (або) спорудами. Умова застосування методу - наявність інформації про ціни угод із земельними ділянками, які є аналогами оцінюваного. При відсутності інформації про ціни угод із земельними ділянками допускається використання цін пропозиції (попиту). Те...
