інка об'єкта порівняльним підходом
У рамках порівняльного підходу використовується метод порівняння продажів, що грунтується на принципі заміщення.
Для оцінки методом порівняння продажів були проведені дослідження та аналіз ринку нежитлової нерухомості м. Москви. Були обрані як аналогів 3 офісних будівлі. Опис відібраних об'єктів-аналогів наведено у додатку № 9. p align="justify"> Обгрунтування коригувань:
Обсяг переданих прав на будівлю
У нашому випадку коригування з даного фактору для будівлі дорівнює нулю, так як і об'єкти-аналоги і оцінюваний об'єкт увазі повне право власності об'єктом нерухомості та право оренди на земельну ділянку.
Коригування на зниження ціни в процесі торгів
Оголошені ціни повинні бути піддані коректуванню у зв'язку з неминучим процесом зниження ціни під час торгів (за даними ріелторських фірм реальна ціна купівлі-продажу земельних ділянок відрізняється від ціни пропозиції на 5-10% в меншу сторону). При оцінці методом порівняння продажів ціна пропозиції зменшена на величину 5%. p align="justify"> Коригування на площу об'єкта
Визначення величини коригування проводилося методом парних продажів. Співвідношення площ об'єктів-аналогів № 2 і № 1 складає 4,01, що оцінюється об'єкта та об'єкта-аналога № 2 - 2,88; площі об'єктів № 2 і № 3 відрізняються незначно, коригуванням між даними об'єктами можна знехтувати. Об'єкт № 2 приймаємо в якості базового при розрахунку поправок. Співвідношення цін за 1 га між об'єктами № 2 і № 1 складає 0,97, тобто зменшення площі об'єкта в 4 рази призведе до збільшення вартості 1 кв. м. на 3%. З урахуванням того, що площа об'єкта - аналога № 2 менше оцінюваного об'єкта в 3 рази, поправка до вартості об'єкта-аналога № 2 дорівнює 3%, № 3 - 2,15%, № 1 - 6%. p align="justify"> Веса аналогів
Об'єкт-аналог № 3 найбільш близький за своїми характеристиками до оцінюваного
об'єкту, внаслідок чого даним аналогу присвоєно найбільшу питому вагу - 50%, об'єкту-аналогу № 2 присвоюється вага рівний 30%, а об'єкту-аналогу № 1 - 20%.
Розрахунок методом порівняльного аналізу продажів полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних об'єктів нерухомості, порівнянні їх з оцінюваним об'єктом і у внесенні відповідних поправок на відмінність, які є між порівнянними об'єктами і оцінюваним об'єктом. У результаті встановлюється продажна ціна кожного зіставного об'єкта, як якби при продажі він мав ті ж основні характеристики, що й оцінюваний об'єкт. Відкоригований ціни по порівнянних об'єктах нерухомості після їх узгодження дозволяють зробити висновок про ринкову вартість оцінюваного об'єкта. p align="justify"> Розрахунок вартості методом пор...
