иставлений на відкритому ринку достатній час, і для здійснення операції вибраний оптимальний момент.
. Оплата здійснюється в грошовій формі або погоджені фінансові умови, порівнянні з оплатою готівкою.
. Ціна угоди відображає звичайні умови і не містить знижок, поступок або спеціального кредитування жодній зі сторін, пов'язаних з операцією.
. Об'єкт користується звичайним попитом і володіє визнаній на ринку корисністю.
. Об'єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, мається обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.
. Об'єкт наділений властивостями отчуждаемості і здатний передаватися з рук в руки.
. Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості: метод порівняння, витратний метод і метод капіталізації доходів.
Визначення чистого операційного доходу
Метод капіталізації доходів являє собою визначення вартості нерухомості через переклад річного (або середньорічного) чистого операційного доходу (ЧОД) в поточну вартість.
Базова формула розрахунку має такий вигляд:
.
При визначенні підсумкової ринкової вартості при використанні прибуткового підходу до вартості об'єктів нерухомості була додана величина вартості земельної ділянки прилеглої території, так як при підборі порівнянних об'єктів вибиралися об'єкти без прилеглої ділянки.
Визначення потенційного валового доходу
Розрахунок потенційного валового доходу здійснюється на основі аналізу поточних ставок на ринку оренди для порівнянних об'єктів (ринкових ставок орендної плати).
Дослідження орендних ставок проводилося за даними електронних баз газети В«З рук в рукиВ», інтернет-сайтів агентств нерухомості та ін
Характеристики порівнянних об'єктів для визначення середньої ставки орендної плати виробничо-складських приміщень
ХарактерістікіОб'ект № 1Об'ект № 2Об'ект № 3Об'ект № 4Істочнік інформацііСобственнік, тел. 785-97-88Собственнік, тел. 217-34-56, 217-39-38Собственнік, тел. 763-22-85Собственнік, тел. 509-40-94Местоположеніег. ... М. ... М. ..., 3-й ... проездг. ..., МаліноОбщая площа кв. м2 00080040080ОСЗ 2-х поверховий, опалювальне, з усіма комунікаціями, висота стель 4-5 мОтапліваемое, охорона, зручні під'їзні території бази, опалювальне, з усіма коммунікаціяміНа території складського комплексаУровень обробки помещенійРабочее состояніеРабочее состояніеРабочее состояніеРабочее состояні...
