ціноутворюючим фактором, і соизмерение ціни і доходу по аналогічним об'єктам дає підставу для використання усереднених результатів при оцінці конкретного об'єкта нерухомості.
Залежно від виду принесеного нерухомістю доходу можна використовувати валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) і загальний коефіцієнт капіталізації (R).
Етапи оцінки нерухомості за допомогою валового рентного мультиплікатора:
) оцінюється валовий дохід оцінюваного об'єкта, або потенційний, або дійсний;
) підбирається не менше трьох аналогів оцінюваного об'єкту, по яких є достовірна інформація про ціну продажу і величиною потенційного або дійсного доходу;
) вносяться необхідні коректування, що збільшують порівнянність аналогів з оцінюваним об'єктом;
) по кожному аналогу розраховується валовий рентний мультиплікатор;
) визначається підсумковий ВРМ як середня арифметична розрахункових ВРМ по всіх аналогам;
) розраховується ринкова вартість оцінюваного об'єкта як добуток середнього ВРМ і розрахункового адекватного валового доходу оцінюваного об'єкта.
2.3 Вимоги до методів оцінки
оцінний нерухомість вартість витратний
При виборі та застосуванні методів оцінки оцінювач дотримується наступні основні вимоги:
) ідентифікувати призначення оцінки і вид обумовленої вартості;
) забезпечити достовірність інформації, використовуваної при проведенні оцінки об'єкта нерухомості;
) провести правовий аналіз, ідентифікувати майнові права та обтяження;
) обгрунтувати вибір методів оцінки;
) забезпечити вичерпне і доступний виклад у звіті про оцінку достовірних даних, розрахункових показників і обгрунтованих результатів, не допускає двозначного їх тлумачення.
2.4 Визначення зносу
Величина накопиченого зносу нерухомого майна дорівнює сукупності фізичного, функціонального і зовнішнього (економічного) зносів:
) фізичний знос буває усувний і непереборний. Усунути фізичний знос дорівнює сумі витрат на усунення (створення, заміну, поточний ремонт) ознак фізичного зносу.
непереборний фізичний знос розраховується методом розбивки на конструктивні елементи, якщо вони мають різний термін жи...
