. 2 ст. 651 ГК РФ, яка звільнила від державної реєстрації короткострокові договори оренди нерухомості, а частина друга цієї норми визначила й інші норм, ніж зазначені у ст. 165 ГК РФ, наслідки недотримання правила про реєстрацію договору оренди у встановлених законодавством випадках - такий договір вважається неукладеним. Тут немає ніякого протиріччя із загальними нормами частини першої Цивільного кодексу, оскільки в силу загальновизнаних правил юридичної техніки спеціальна норма має переважну силу у порівнянні із загальною нормою.
Вимога реєструючих органів про державну реєстрацію всіх без винятку додаткових угод до зареєстрованих договорів оренди виглядає абсурдним. Кожне додаткове угода - це новий договір між тими ж сторонами, за допомогою якого вони доповнюють, змінюють або припиняють ті чи інші умови основного договору. Вони тісно пов'язані між собою і додаткову угоду не може бути без основного договору. Але воно має всі ознаки договору - має своїх суб'єктів, свій об'єкт, володіє певною формою і т.д.
Можна зробити висновок про незаконні спроби обмеження громадянських прав і свобод, зокрема, свободи укладення та застосування на практиці додаткових угод до договорів оренди, так як ніяким федеральним законом реєстрація подібних угод взагалі не передбачена.
Таким чином, з вищесказаного можна зробити висновок про те, що законодавець зробив два винятки із загальних норм Кодексу про реєстрацію угод з нерухомістю стосовно договорами оренди нерухомості:
) не всі договори оренди повинні реєструватися;
) якщо договір підлягає реєстрації, але не зареєстрований, то він просто вважається неукладеним.
Але за неукладеним договором право оренди виникнути не може, а на підставі короткострокового договору воно виникає в відповідно до його умов - або в момент укладання, або в інший момент, обумовлений у договорі.
Договір оренди нежитлового приміщення, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 3 ст. 433 ЦК).
Таким чином, введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомим майном повністю виправдовує інтереси нотаріусів. Переважна більшість учасників договорів оренди складають комерційні та некомерційні організації, органи влади та місцевого самоврядування, для яких обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів оренди будівель і споруд обернеться виключно додатковими тимчасовими і матеріальними витратами.
правової орендний нежитловий договір
2.4 Будівлі, споруди і підприємства як предмет договору оренди
Договором оренди будівлі або споруди припускає, що орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду. Це вид договору оренди, самостійне існування якого обумовлено особливостями правового режиму такої нерухомості, як будівлі і споруди.
Предметом договору оренди може виступати тільки будівлю або споруду в цілому. Якщо в оренду здається частина будівлі або споруди, відносини між орендодавцем та орендарем повинні регламентуватися загальними нормами про договір оренди. Якщо при оренді частини будівлі або споруди права орендаря на земельну ділянку можуть визначатися лише в договорі або не визначатися взагалі, то при оренді будівлі або споруди в цілому права орендаря на земельну ділянку можуть визначатися не тільки договором, а й законом.
Предметом договору оренди будівель і споруд можуть бути тільки нежитлові будови. Найм житлових будов регламентується нормами про договір найму житлового приміщення. У відповідності зі ст. 651 ЦК договір оренди будівлі або споруди повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність.
Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Отже, договір оренди будівлі або споруди, досконалий строком до одного року, буде вважатися укладеним і без державної реєстрації за наявності відповідної письмової форми.
Істотними умовами договору є: умови про предмет оренди та про розмір орендної плати.
Відповідно до п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди будівлі або споруди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яка будівля (споруда) підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних умова про предмет оренди вважається неузгодженим, а договір - неукладеним.
У зв'язку з цим до договору оренди будівлі або споруди повинні додав...
