івняльного аналізу
Характеристики об'єктів-аналогів і розрахунок методом порівняльного аналізу представлені у додатку 10.
Таким чином, вартість об'єкта нерухомості, отримана на основі методу порівняльного аналізу продажів, по повній шкалою виручки (з урахуванням всіх податків, мит і зборів) становить, округлено: 529711000 (П'ятсот двадцять дев'ять мільйонів сімсот одинадцять тисяч) рублів.
Узгодження результатів
При оцінці об'єкта нерухомості були застосовані всі підходи до оцінки ринкової вартості. Нижче відображені результати кожного з підходів і обгрунтування підсумкового висновку про ринкову вартість об'єкта. br/>
Таблиця 3.5.
Вживаний подходСтоімость, руб.Затратний подход526 045 000Доходний подход511 564 000Сравнітельний подход529 711000
Для остаточного узгодження результатів оцінки необхідно надати вагові коефіцієнти результатами оцінки, отриманим кожним із трьох підходів. Вагові коефіцієнти показують, яка частка вартості, отриманої в результаті використання кожного із застосовуваних методів оцінки, присутній у підсумковій величиною ринкової вартості оцінюваного об'єкта (з урахуванням цілей оцінки). Сума вагових коефіцієнтів повинна становити 1 (100%). p align="justify"> Оцінка ринкової вартості на основі витратного підходу відображає витрати на заміщення оцінюваного об'єкта та його реальний технічний стан. Перевага застосування витратного підходу пов'язано з тим, що недостатність та/або недостовірність інформації про відбулися угодах на В«пасивнихВ» або малоактивних ринках нерухомості в ряді випадків обмежує можливість використання інших підходів до оцінки. Також специфічною областю застосування витратного підходу є оцінка унікальних об'єктів та об'єктів спеціального призначення. У зв'язку з цим оцінювачем витратному підходу присвоюється питома вага рівний 30%. p align="justify"> Прибутковий підхід є найкращим для оцінки вартості об'єктів комерційної нерухомості. Оцінка нерухомості за доходом заснована на припущенні, що вартість нерухомості дорівнює поточної (сьогоднішньої, нинішньої) вартості прав на майбутні доходи, вона відображає можливість отримання доходу від експлуатації оцінюваного об'єкта нерухомості. Оцінювачем дохідного підходу присвоюється питома вага рівний 30%. p align="justify"> Оцінка на основі методу порівняльного аналізу продажів базується на аналізі ринку пропозицій з купівлі-продажу нерухомості, тому реально відображає ліквідність оцінюваного нерухомого майна. У зв'язку з цим, оцінювачем порівняльного підходу присвоюється питома вага рівний 40%. br/>
Таблиця 3.6.
Вживаний подходСтоімость, руб.Удельний вага,% Середньозважена ринкова вартість, руб.Затратний526 045 00030523 167 000Доходний511 564 00030Сравнітельний529 711 00040
