закріплено, що при продажу земельних ділянок, що належать публічним утворень, або в тих випадках, коли вони є зі власниками, попередня оцінка земельної ділянки спеціалізованою організацією є обов'язковою.
Зі сказаного є виняток. Наприклад, відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ власники нерухомості, розташованої на землях публічних утворень, а також особи, які приватизували об'єкт нерухомості без приватизації земельної ділянки, мають виключне право на його викуп. При цьому положення ФЗ «Про оціночної діяльності» не застосовуються. Ціна в таких випадках визначається за правилами пп. 2, 3 ст. 2 ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» - для викупу земельної ділянки із земель публічних утворень застосовується мінімальна ставка земельного податку, помножена на підвищувальний коефіцієнт, який встановлюється суб'єктом РФ. Якщо ж на момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки суб'єктом РФ конкретна ціна не визначена, то підлягає застосуванню мінімальна ставка земельного податку.
При проведенні оцінки земельної ділянки та визначенні його ринкової вартості беруться до уваги: ??цільове призначення, дозволене використання, місце розташування ділянки, права третіх осіб на земельну ділянку, поточне використання ділянки, вплив зовнішніх факторів та ін. Особливу увагу приділяється оцінці земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Ринкова вартість такої ділянки визначається з урахуванням характеристик входять до складу земель, зайнятих внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, деревно-чагарниковою рослинністю, призначених для забезпечення захисту земель від впливу несприятливих природних, антропогенних і техногенних явищ, замкнутих водойм, які не можуть бути використані для підприємництва розглянувкой діяльності.
Продаж земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, здійснюється, як правило, на торгах (конкурсах, аукціонах). При цьому початкова ціна підлягає продажу земельної ділянки також визначається на підставі звіту незалежного оцінювача. Остаточна вартість земельної ділянки, відображена в тексті договору, визначається відповідно за підсумками торгів.
Інші умови не є істотними, оскільки їх відсутність не є підставою для визнання договору неукладеним.
Земельна ділянка може перебувати як у власності однієї особи, так і декількох. За наявності декількох власників власність вважається спільної, якщо частки не визначені, або частковою, якщо визначена частка кожного власника. При здійсненні угоди купівлі-продажу земельної ділянки одним із власників необхідно враховувати положення ст. 250 ГК РФ, згідно з якою при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Правова природа частки земельної ділянки є предметом дискусій, оскільки частина земельної ділянки, поки вона не виділена в установленому порядку в окрему ділянку, не може бути самостійним об'єктом майнових прав та угод. Вважаємо дану точку зору обгрунтованою, оскільки відсутній об'єкт - конкретну земельну ділянку. Для реалізації власником своєї частки необхідно її виділити в установленому законодавством порядку. На практиці виділ частки викликає серйозні труднощі, оскільки при здійсненні виділу найчастіше порушується цілісність ділянки, що призводить до ускладнень його подальшого використання. Особливо гостро це відчувається на використанні земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Власник, що продає свою частку, зобов'язаний про майбутню угоду належним чином сповістити всіх інших власників, а в деяких випадках не тільки сповістити, а й отримати згоду на таку угоду. У даному випадку мова йде про майно, включаючи земельні ділянки, нажитому. Порушення зазначеної процедури є підставою для оскарження угоди.
Однак, як вказує Верховний суд РФ, в даному випадку необхідно застосовувати не тільки норми ст. 35 Сімейного кодексу РФ, а й норми ст. 253 ГК РФ, згідно з п. 3 якої кожен з учасників спільної власності має право здійснювати операції за розпорядженням спільним майном, якщо інше не випливає з угоди всіх учасників.
Досконала одним з учасників спільної власності угода, пов'язана з розпорядженням спільним майном, може бути визнана недійсною на вимогу інших учасників з мотивів відсутності в учасника, який вчинив правочин, необхідних повноважень тільки у випадку, якщо доведено, що інша сторона в угоді знала або свідомо повинна була знати про це. Відповідно до положень п. 3 ст. 253 ГК РФ вимога про визнання такої угоди недійсною може бути задоволена лише у разі, що інша сторона в угоді знала або свідомо повинна була знати про зазначені обставини.
При ро...
