ня зібраної інформації з урахуванням існуючих обмежень і типовості використання об'єкта.
Аналіз ринку, до якого належить вид відновлення об'єкта. Збір даних здійснювався шляхом вивчення відповідної документації та аналізу пропозицій на ринку будівельних та ремонтних послуг.
Вибір методів оцінки в рамках кожного з підходів до оцінки та проведення необхідних розрахунків
Для визначення відновної вартості пошкоджень об'єкта були розглянуті три підходи:
· Витратний
· Порівняльний
· Прибутковий
Узагальнення результатів, отриманих в рамках кожного з підходів і визначення підсумкової величини відновної вартості.
Збір загальних даних та їх аналіз: на цьому етапі були проаналізовані дані, що характеризують природні, економічні, соціальні та інші фактори, що впливають на ринкову вартість будівельно-монтажних і ремонтних робіт у масштабах регіону, міста і району розташування об'єкта.
Збір спеціальних даних та їх аналіз: на цьому етапі була зібрана більш детальна інформація, що відноситься до оцінюваного об'єкта. Збір даних здійснювався шляхом вивчення відповідної документації.
Аналіз будівельного ринку Єкатеринбурга: на цьому етапі вивчалася кон'юнктура ринку Єкатеринбурга і Свердловської області, була зібрана інформація про ціни на матеріали і розцінках на будівельно-монтажні, ремонтні роботи, виставлених в загальному доступі Інтернет-ресурсах, аналогічних ремонтним робіт і матеріалами.
Вибір методу (методів) оцінки в рамках кожного з підходів до оцінки та здійснення необхідних розрахунків. Оцінку нерухомості здійснюють з позицій трьох підходів: дохідного, витратного та порівняльного. Кожен підхід дозволяє підкреслити певні характеристики об'єкта.
Визначення вартості здійснюється з урахуванням усіх факторів, що істотно впливають як на ринок в цілому, так і безпосередньо на цінність розглянутого об'єкта майна. Для цього використовуються по можливості всі три підходи з визначення ринкової вартості, є загальноприйнятими серед оцінювачів.
Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу. Передумова даного методу полягає в тому, що вартість будь-якого майна залежить від витрат на відтворення аналогічного майна.
Знос в даному випадку експертом не враховується на увазі того, що досліджуваний об'єкт є об'єктом нового будівництва.
Відновлювальна вартість розраховується в поточних цінах (без урахування накопиченого зносу) і співвідноситься до дати оцінки.
У сьогоденні висновку визначається вартість заміщення прямого збитку. Під прямим збитком слід приймати ринкову вартість матеріалів, пошкоджених в результаті пошкоджень і вартість робіт з відновлення споживчих характеристик пошкодженого майна.
Всі перераховані вище доводи і умови не суперечать використанню витратного методу при розрахунку відновної вартості.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціну угод з ними. Даний підхід ґрунтується на передумові, що вартість будь-якого майна залежить від цін, які склалися на цей момент на аналогічне або схоже майно.
В основі методу лежить передумова про те, що вже доконаний угоди є результатами суджень покупців і продавців щодо вартості об'єктів і несуть в собі інформацію, яка вказує на ринкову вартість. Метод прямого порівняння продажів полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних об'єктів.
Експертові невідомі випадки покупки або продажу заподіяної майну пошкоджень, тому порівняльний підхід у розрахунках також у сьогоденні Висновку не застосовується.
Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
В основі дохідного підходу лежить принцип очікування майбутнього інвестора, орієнтованого на отримання прибутку від володіння і здачі в оренду об'єкта оцінки.
Дохідний метод включає в себе два основних прийоми. Відповідно до першого, вартість майна розраховується на основі поточного щорічного доходу від його експлуатації, за допомогою спеціальних коефіцієнтів, що відображають сформовану на ринку взаємозв'язок між майновими вартостями і рівні доходу. У відповідність з другим прийомом, робиться прогноз щодо експлуатаційного доходу на певний період у майбутньому і вірогідною ціни продажу об'єкта оцінки в кінці цього...
