ве обладнання).
Наприклад, у разі оцінки готелю вони включають в себе вартість готельного номера, оплату персоналу і адміністрації, рекламу, ремонт і податки. Усі витрати, за винятком амортизації та вартості кредиту, повинні бути відняті з валового обороту для отримання чистого доходу. p> Третя операція: визначення і коректування чистого (операційного) доходу. Коригування чистого доходу визначається індивідуальними характеристиками підприємця. p> Четверта операція: оцінка та мультиплікатор гудвіл. Гудвіл визначається як В«привілеї, передані продавцем бізнесу покупцеві; список клієнтів або покупців, що визнається як окремий елемент вартості бізнесуВ». Міжнародний комітет зі стандартів бухгалтерського обліку вважає, що гудвіл це В«різниця між вартістю бізнесу як єдиного цілого і ринковою ціною його активівВ». Обидва визначення характеризують додаткову вартість, отриману в результаті індивідуальних особливостей ведення бізнесу і додану до вартості оцінюваної нерухомості [8, с.176]. p> Щоб визначити вартість гудвіл потенційного власника, оцінювач повинен:
включити основні активи власника - землю і елементи виробництва, в тому числі машини та обладнання;
виключити вартість нерухомості орендаря (у тому числі устаткування і акціонерний капітал) і вартість гудвіл, пов'язаних з іменем колишнього власника (якщо така є);
на вимогу замовника окремо вказати вартість певних позицій, пов'язаних з нерухомістю (меблі, активи орендаря тощо), якщо використовується порівняльний метод оцінки нерухомий ості.
Отриману вартість гудвіл, пов'язану з власністю, оцінювач примножує на коефіцієнт від 1 до 5. Вибір коефіцієнта залежить від думки оцінювача про надійність грошових потоків у майбутньому і перспективах зростання (занепаду) бізнесу. p> П'ята операція: визначення остаточної вартості нерухомості.
При цьому можуть використовуватися такі методи:
. Метод капіталізації доходів (метод прямої капіталізації). p>. Метод дисконтованих грошових потоків. p>. Техніка залишку. p> Для розуміння сутності методів оцінки об'єктів дохідної нерухомості необхідно розглянути функції складного відсотка, які характеризують кількісні зміни вартості грошей у часі. До таких функцій загальноприйнято відносяться:
1. Майбутня вартість одиничного вкладення - визначає величину майбутньої вартості грошової одиниці через n періодів при складному відсотку
, (2)
де i - фактична ставка складного відсотка
2. Поточна вартість одиничного вкладення - відповідає сьогоднішній вартості грошової одиниці, що отримується через n періодів при заданих відсотках річних
(3)
. Поточна вартість одиничного вкладення за період - визначає справжню вартість серії майбутніх рівних одиничних платежів на протязі n періодів при ставці складного відсотка i. p> (4)
. Майбутня вартість одиничного вкладення за період - п...
