дновної вартості оцінюваного об'єкта шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс переоцінки. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Держкомстатом Росії і представлені в Додатку В.
Так, для об'єкта оцінки - квартири в Центральному районі м Сочі, площею 49,7 м 2 - індекс переоцінки складе 1,087 - таблиця 5.
Метод розрахунку терміну життя будівель базується на експертизі будов оцінюваного об'єкта і припущенні, що ефективний вік об'єкта (вік, який відповідає фізичному стану об'єкта і враховує можливість його придбання) так відноситься до типового терміну економічного життя (час, протягом якого об'єкт може приносити прибуток), як накопичений знос до поточної відновної вартості.
Таблиця 5 - Значення індексів переоцінки об'єктів нерухомості при визначенні їх вартості витратним підходом
Об'єкт оценкіІндекс переоценкіОб'ект дослідження - квартира в Центральному районі м Сочі, площею 49,7 м 2 1,087Аналог 1 - двокімнатна квартира в Центральному районі (вул. Островського), площею 52 кв.м1,03Аналог 2- двокімнатна квартира в Центральному районі (вул. Макаренка), площею 54 кв.м. 1,087
Існують два підходи до оцінки зовнішнього зносу:
порівняння продажів аналогічних об'єктів при стабільних і змінених зовнішніх умовах;
капіталізація втрат у доході, пов'язаних зі зміною зовнішніх умов.
У випускний кваліфікаційної роботі розглянемо порівняння продажів аналогічних об'єктів при стабільних і змінених зовнішніх умовах. Використання такого підходу вимагає наявності достатнього для порівняння кількості продажів нерухомості, що відрізняються від оцінюваного по місцю розташування і оточенню. Різниця у вартості двох порівнянних об'єктів, один з яких має ознаки зносу зовнішнього впливу, дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу оцінюваного об'єкта - таблиця 6.
Скоригована вартість об'єкта нерухомості в таблиці 6 визначатиметься виходячи з індексу переоцінки (I оц) і з урахуванням сукупного фізичного зносу (Т фіз):
скорр=(1-Т фіз) * I оц,
Таблиця 6 - Розрахунок величини зносу об'єктів оцінки і вартості об'єкта при витратному підході
ПоказательОб'ект оценкіАналог 1Аналог 2Площа об'єктів нерухомості, кв.м.49,75254Риночная вартість фактична, руб./кв.м.86828,689437982109,73Функціональний ізнос0,380,240,57Внешній (економічний) ізнос0,190,110,18Суммарний фізичний знос об'екта0,570,350,75Індекс переоценкі1,0871,031,087Скорректірованная вартість об'єкта нерухомості, руб./кв. м.53798,1834023,6366939,96Скорректірованная вартість об'єкта нерухомості, тис. руб.2673,771769,233614,76
Для розрахунку оціночної вартості об'єкта нерухомості використовуємо формулу, визначальну коефіцієнт розкиданості ряду. Отже, за даними таблиці 6, коефіцієнт розкиданості ряду становить 2,04, а середня скоригована ціна становить 2 686 тис. Руб.
Тоді, з урахуванням коефіцієнта розкиду величина коригування вартості оцінюваного об'єкта нерухомості з метою кредитування складе: факт=(2673,77/2686) * 86828,68 * 49,7 кв.м. =81635,31 руб./М. 2
Реальна ринкова вартість об'єкта застави з метою іпотечного кредитування становить:
Таким чином, використовуючи витратний підхід до оцінки об'єкта дослідження, його розрахункова вартість становить 4295,8 тис. руб., що вище розрахованої в роботі ринкової ціни на 11%.
Ліквідаційна вартість - це розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції об'єкта оцінки, менший типового терміну експозиції для ринкових умов, в умовах, коли продавець змушений здійснити операцію з відчуження майна.
Ліквідаційну вартість розглянутого об'єкта заставної оцінки визначимо непрямий методом, який грунтується на розрахунку ліквідаційної вартості об'єкта, виходячи з величини його ринкової вартості. Схема розрахунку ліквідаційної вартості об'єкта нерухомості, розглянутого в випускної кваліфікаційної роботи, виглядає наступним чином:
ликв=S факт * Dc
Де S факт - фактична (скоригована) ринкова вартість об'єкта нерухомості, тис. руб.; - знижка на факт вимушеного продажу об'єкта нерухомості.
Для визначення ліквідаційної вартості непрямим методом необхідно точно та коректно визначити знижку на факт вимушеного продажу. Існує кілька способів визначення знижки на вимушений характер продажу: метод порівняння парних продажів, при якому аналізуються ціни продажу ідентичного майна в звичайних умовах і в стислі терміни експозиції; метод прямого аналізу характеристик і експертний метод...
