ь заміщення об'єкта оцінки - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки, але побудованого в новому архітектурному стилі, з використанням сучасних проектних нормативів і прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного обладнання об'єкта нерухомості.
Повна відновна вартість - відновна вартість основних фондів з урахуванням супутніх витрат, необхідних для початку експлуатації активів, і відображена в балансовій вартості. В основі визначення відновної вартості лежить розрахунок витрат, пов'язаних з будівництвом об'єкта та здачею його замовнику.
Вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування - вартість об'єкта оцінки, обумовлена ??для обчислення податкової бази і який розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (у тому числі інвентаризаційна вартість).
Даний вид вартості визначається акредитованими при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової вартості, або відновної вартості об'єкта нерухомості. У Росії в даний час оцінка в цілях оподаткування проводиться шляхом розраховується інвентаризаційної вартості, що базується на відновної вартості.
Вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком - вартість об'єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможлива або вимагає додаткових витрат порівняно з витратами, необхідними для продажу вільно обертаються на ринку товарів. Даний вид вартості визначається на основі або відновної вартості або вартості заміщення.
Ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних об'єктів.
Термін експозиції об'єкта оцінки - період часу, починаючи з моменту подання на відкритий ринок (публічна оферта) об'єкта оцінки до моменту здійснення операції з ним.
Утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, рівна ринкової вартості матеріалів, які він в себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки.
Страхова вартість - вартість для цілей страхування, що розраховується на основі або повної відновної вартості, або вартості заміщення об'єкта, який схильний до ризику знищення (або руйнування). На базі страхової вартості об'єкта визначаються страхові суми, виплати і відсотки.
Заставна вартість - вартість для цілей кредитування, що розраховується на основі або ринкової чи ліквідаційної вартості.
Завдання 1. Визначити вартість двоповерхового офісу за допомогою валового рентного мультиплікатора
Вихідні дані: потенційна валова рентна виручка об'єкта оцінки зіставлених 150.тис. доларів
Таблиця № 1 Ринкова інформація по співставленим об'єктам.
Порівнянний об'ектПродажная ціна, долл.Потенціальная валова рентаОфіс №1900000150000Офіс №2850000120000Офіс №3720000100000
Валовий рентний мультиплікатор визначається відношенням продажної ціни об'єкта до потенційної валовій виручці або до дійсної валовий виручці. Оптимальний для даного сектора ринку валовий рентний мультиплікатор розраховується, виходячи з ринкового даних останніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості.
вартість нерухомість рентний виручка
GRM=PV/PGR
де: GRM- валовий рентний мультиплікатор, PV - ціна продажу порівнянного об'єкта, PGR - потенційна валова рента відповідного порівнянного об'єкта.
1=900000: 150000=6 2=850000: 120000=7,1 3=720000: 100000=7,2 УСР. =(6 + 7,1 + 7,2)/3=6,8 - усереднений мультиплікатор.
Вартість офісу=6,8 * 150000=1020000 дол.
Отже, вартість двоповерхового офісу буде дорівнює 1020000 доларам.
Завдання 2. Офісна будівля виставлено на продаж. Загальна площа приміщень будівлі складає 4000м 2. На момент продажу будівлю орендується надійним орендарем. За умовами оренди орендар виплачує орендну плату з розрахунку 200 доларів за 1 м 2 на рік. Термін оренди закінчується через 2 роки, і орендар планує звільнити будівлю. Проведений оцінювачем аналіз показує, що після звільнення будівлі його доцільно реконструювати під чотири офісних секції по 1000м 2 кожна. Величина орендної плати після реконструкції представлена ??в таблиці №2. На таку реконструкцію потрібно 600000 доларів. Вона може здійснена протягом 3 місяців. У час, що залишився третього року орендарями будуть зайняті тільки дві секції з чотирьох. При цьому постійні витрати на утримання будівлі складають 150000 доларів, а операційні...
