об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю (ст. 132 ЦК України) [1].
Відповідно до частини першої Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав.
Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі - продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано у спадщину [1].
Залежно від характеру використання, нерухомість розподіляється на використовувану для житла (будинки, котеджі, квартири), для комерційної діяльності (готелі, офісні будівлі, магазини, кафе і т. п.), для виробничих цілей (склади, заводи, фабрики і т. п.), для сільськогосподарських (ферми) і спеціальних цілей (школи, церкви, лікарні, дитячі садки, будинки престарілих та ін.) [9].
Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, купівлі, оцінки, оренди, застави і т. п.).
Основними особливостями ринку нерухомості є: локальний характер ринку нерухомості; унікальність всіх ділянок землі (відмінність у цінах); низька ліквідність нерухомості в порівнянні з іншими товарами; невідповідність високої ціни і фінансових можливостей покупців, що вимагає наявність кредиту в більшості випадків.
За функціональним призначенням об'єктів ринок нерухомості підрозділяється на 4 основні складові: ринок землі (земельних ділянок), ринок житла, ринок нежитлових приміщень, ринок промислової нерухомості. Можна також виділити ринок незавершених об'єктів та готельних послуг.
Основними суб'єктами ринку нерухомості поряд з власниками і користувачами нерухомого майна (якими можуть бути і фізичні та юридичні особи) є: інвестори, банки, будівельні організації (підрядники), фірми-ріелтери, юридичні фірми, рекламні агентства , страхові компанії, комітети з управління майном, бюро технічної інвентаризації, арбітражний суд, нотаріальні контори, податкові інспекції.
У зв'язку з розвитком ринку нерухомості виникла необхідність у оціночної діяльності. Оціночна діяльність - це підлягає ліцензуванню діяльність особи (оцінювача), що полягає у встановленні їм відносно оцінюваного об'єкта, з використанням спеціальних правил і методик, ринкової або іншої вартості нерухомості [18].
Розвитку ринку нерухомості сприяє вільний перехід прав власності на нерухомість. Слід зазначити, що відповідно до Цивільного кодексу РФ потрібне обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю, відповідно до Закону Про іпотеку (заставі нерухомості) має бути нотаріально завірений договір про іпотеку. Розпочато створення кондомініумів (об'єднань власників житла з метою спільної експлуатації) [1, 7].
Основним типом нерухомості є земля. Початком земельної реформи в Росії можна вважати початок 90-х років (Закон РРФСР Про земельну реформу ) [3]. Раніше існувала єдина державна власність на землю. Формування ринку землі в Росії почалося з приватизації (Укази Президента РФ Про продаж земельних ділянок громадянам та юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств raquo ;, Про оподаткування продажу земельних ділянок та інших операцій із землею та ін.) [4, 5].
Важливе значення для ринку землі має земельний кадастр. Існують три основні типи кадастрів:
- правовий - запис прав на об'єкти нерухомості;
- фіксальной - запис вартості об'єктів нерухомості та інформації, необхідної для оподаткування;
- багатоцільовий - об'єднання правової та фіксальной систем з інформацією з планування та землекористуванню (у Росії це називається геоінформаційної системою (ГІС) міста, району).
Реєстраційна підсистема земельного кадастру - реєстраційний кадастр (РК) - формувалася для гарантування прав землекористувачів і є необхідною умовою створення ринку нерухомості та будь-яких інвестицій.
Фіскальна підсистема земельного кадастру - фіскальний кадастр, (ФК) - відає земельними податками, орендною платою, грошовими надходженнями від всіх операцій із землею. ФК включає прогноз, нарахування та контроль надходження від орендних платежів та земельного податку. Одне із завдань ФК - визначення бази оподаткування.
Правовий і фіскальний кадастри в Росії створювалися одночасно. Частина коштів (в межах 10% від земельних платежів) використовується для розвитку кадастру.
На ринку нерухомості в якості товару виступають права на об'єкти нерухомості, тому необхідно їх юридичне оформлення. Це означає створення на кожен об'єкт нерухо...
