ому етапі йшло за римським правом: спостерігалося зближення правового режиму нерухомого та рухомого. Але потім для забезпечення того ж обороту були затребувані деякі правила, що застосовувалися до рецепції римського права. Раніше у німецьких народів право на нерухомості мало яскраво виражений публічно - правовий характер. Зокрема, з землеволодінням були пов'язані різноманітні публічні права та обов'язки: перехід до нового власника прав на земельні ділянки найчастіше потребував згоді різних осіб (наприклад, сюзерена, найближчих родичів) і був обставлений складними формальностями.
Наприкінці XVIII в. в Європі виникає інститут іпотечної записки (іпотечних книг), який був викликаний до життя потребами розвивається поземельного кредиту. Зміст інституту іпотечних книг поступово розширюється у бік фіксації не тільки заставних прав, а й усіляких речових прав на нерухомості. Протягом ХІХ ст. іпотечні книги по всій Європі перетворюються на поземельні книги, а весь оборот недвижимостей перебудовується на нових підставах.
Мета введення поземельних книг полягала в тому, щоб в кожен даний момент дати точне зображення юридичного положення якої нерухомості.
Продаж нерухомості по російському дореволюційному цивільному праву. Російським цивільним законодавством, судовою практикою і цивільно - правовою доктриною нерухоме майно завжди розглядалося як особливий об'єкт цивільних прав, оборот якого потребував спеціальному правовому регулюванні.
Стосовно до купівлі - продажу нерухомості особливий підхід законодавця полягав у тому, що спеціальним чином регулювалися відносини, пов'язані з передачею придбаної нерухомості, яка розглядалася в якості особливого способу набуття права власності. Передача нерухомого майна за російським законодавством вимагала здійснення спеціальних дій, які охоплювалися поняттям введення у володіння .
Д.І. Мейер описував введення у володіння нерухомістю наступним чином. Особа, яка набула право на передачу відомого майна, повинно було уявити окружному суду за місцем знаходження майна акт зміцнення і просити про введення у володіння. Суд, упевнившись, що акт здійснений за правилами, запропонованим законом, і в тому, що відсутні заборону на перехід майна до іншого власника, а також суперечка про самому акті, постановляв рішення про введення набувача у володіння; набувач міг клопотати перед судом також про видачу виконавчого листа. На підставі цього виконавчого листа набувач майна звертався до судового пристава або до мирового судді, земському начальнику, які, прибувши на місце знаходження майна, здійснювали акт введення у володіння: у присутності нового власника і запрошених суміжних (сусідніх) власників, місцевого старости і свідків, переважно з живучих у маєтку осіб, возвещали про нового власника маєтку, прочитували акт зміцнення і складали так званий вступний лист, який підписувався всіма присутніми. Про скоєний введенні у володіння особа, яка його производившее, зчиняє відмітку на акті зміцнення і повідомляло про те старшому нотаріусу, який робив відмітку про це в реєстрі кріпаків справ. День скоєння старшим нотаріусом зазначеної відмітки і вважався днем ??передачі і зміцнення права на майно.
Надзвичайно важливе значення, що надається російським законодавством актом передачі нерухомості, породило в цивільно - правовій доктрині та судовій практиці погляд, згідно з яким купівля - продаж нерухомості відноситься не до договорів, а до способів придбання прав на майно. Наприклад, як зазначав Г.Ф. Шершеневич, Побєдоносцев, грунтуючись на словах Сперанського, який вважав купчу за traditio symbolica, стверджував, що у нас купівля - продаж - не договір, а дія, якою одна сторона передає іншій річ за певну ціну. Приводом до такого висновку є те обставина, що купівля - продаж віднесена у нас не до договорів, а до способів придбання прав на майно .
Погляд на купівлю - продаж нерухомості як на спосіб переходу прав на майно вплинув, у свою чергу, на формування уявлення про те, що сам договір купівлі - продажу являє собою одностороннє зобов'язання покупця. Ось як про це писав Г.Ф. Шершеневич: ... практика наша, відкинувши сумніви у договірному характері, визнала купівлю - продаж одностороннім договором, за яким одна особа зобов'язується сплатити іншому відому суму грошей за річ, придбану від нього у власність .
Слід зазначити, що раніше прямо протилежна точка зору була висловлена ??Д.І. Мейером, який стверджував: Але купівля - продаж нерухомого майна представляє особливості тільки щодо вчинення договору: встановлені особливі формальності для набуття права на передачу нерухомого майна, потрібні при цьому деякі пожертвування на користь казни, але саме значення договору точно таке ж, як і значення купівлі - продажу рухомого майна raquo ;. Такої ж позиції дотримувався і Г.Ф. Шершеневич, я...
